Nhận định chung về mức giá 3,19 tỷ đồng cho nền đất 106m² tại TP. Dĩ An, Bình Dương
Với diện tích 106m², trong đó có 73m² đất thổ cư, giá bán 3,19 tỷ đồng tương đương khoảng 30,09 triệu đồng/m² đặt tại khu vực đường Đặng Văn Mây, phường Tân Đông Hiệp, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các nền đất tương tự trong khu vực.
Mức giá 30 triệu/m² là hợp lý trong trường hợp:
- Đất thổ cư có sổ hồng pháp lý rõ ràng, minh bạch.
- Vị trí đất nằm gần các tuyến đường lớn, giao thông thuận tiện, đặc biệt gần các cụm trường học như mô tả.
- Đất có chiều ngang rộng 4,4m và chiều dài 24m, phù hợp xây dựng các loại nhà phố hoặc nhà ở liền kề.
- Hẻm xe hơi thuận tiện, dân cư đông đúc, khu vực phát triển nhanh về hạ tầng xã hội và tiện ích.
Phân tích so sánh giá thị trường khu vực TP. Dĩ An, Bình Dương
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Đặng Văn Mây, TP. Dĩ An (BĐ cung cấp) | 106 | 30,09 | 3,19 | Đất thổ cư, hẻm xe hơi, gần trường học |
| Đường DT743, TP. Dĩ An | 100 | 25 – 28 | 2,5 – 2,8 | Đất thổ cư, giao thông thuận tiện |
| Phường Tân Bình, TP. Dĩ An | 120 | 22 – 26 | 2,64 – 3,12 | Đất thổ cư, khu dân cư ổn định |
| Phường An Bình, TP. Dĩ An | 90 | 20 – 24 | 1,8 – 2,16 | Đất thổ cư, gần trung tâm hành chính |
Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý hơn
So với các khu vực tương đương trong TP. Dĩ An, mức giá 30 triệu đồng/m² là mức cao, đặc biệt khi diện tích đất không quá lớn và chỉ có 73m² thổ cư rõ ràng. Với hẻm xe hơi và vị trí gần trường học là điểm cộng nhưng chưa vượt trội so với các tuyến đường chính như DT743 hay khu vực Tân Bình.
Do đó, mức giá hợp lý hơn để có thể thương lượng thành công nên dao động trong khoảng 28 – 29 triệu đồng/m², tức khoảng 2,97 – 3,07 tỷ đồng cho toàn bộ nền đất 106m².
Lý do đề xuất điều chỉnh giá:
- Giá hiện tại cao hơn mặt bằng chung từ 5-10% trong khi diện tích đất thổ cư không chiếm toàn bộ.
- Vị trí mặc dù thuận tiện nhưng chưa phải mặt tiền đường lớn, hẻm xe hơi tuy tốt nhưng ảnh hưởng đến giá.
- Khả năng xây dựng và khai thác đất vẫn ổn nhưng mức giá cần phản ánh chính xác hơn tình hình thực tế thị trường.
Chiến lược thuyết phục chủ bất động sản giảm giá
Khi tiếp cận chủ nhà, bạn nên trình bày các điểm sau:
- Minh chứng so sánh giá đất tương tự trên thị trường với các ví dụ cụ thể, làm rõ khách quan không thổi phồng.
- Nhấn mạnh diện tích thổ cư chỉ 73m², phần còn lại là đất chưa rõ tính pháp lý hoặc sử dụng khác.
- Đề xuất mức giá 28-29 triệu/m² là phù hợp để nhanh chóng giao dịch, tránh mất thời gian chờ đợi lâu trên thị trường.
- Cam kết thanh toán nhanh hoặc các điều kiện thuận lợi khác để tạo ưu thế đàm phán.
Với cách tiếp cận này, khả năng đạt được mức giá khoảng 3 tỷ đồng hoặc thấp hơn một chút là rất khả thi, vừa đảm bảo lợi ích người mua vừa phù hợp thực tế thị trường.
