Nhận định mức giá
Giá 23,6 tỷ đồng cho nhà mặt tiền diện tích 145 m² tại đường Yên Thế, Phường 2, Quận Tân Bình, tương đương khoảng 162,76 triệu đồng/m², là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường hiện nay. Tuy nhiên, với đặc điểm vị trí gần sân bay Tân Sơn Nhất (cách 200m), mặt tiền rộng rãi, có giấy phép xây dựng (GPXD) mới cho phép xây dựng hầm, trệt, lửng và 4 lầu, phù hợp với mục đích đầu tư như căn hộ dịch vụ (CHDV), khách sạn hoặc tòa văn phòng, thì mức giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp nhà đầu tư có chiến lược phát triển dài hạn và khả năng khai thác giá trị thương mại cao.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Thông tin BĐS phân tích | Giá trung bình khu vực Tân Bình (tham khảo) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Gần sân bay Tân Sơn Nhất (200m), mặt tiền đường Yên Thế, khu vực sầm uất | Nhà mặt tiền gần sân bay, giá khoảng 130-160 triệu/m² | Vị trí đắc địa, tiện ích đa dạng, phù hợp kinh doanh, nâng giá trị BĐS. |
| Diện tích đất | 145 m² (13x11m), không còn lộ giới | Nhà mặt tiền diện tích từ 100-150 m² phổ biến, giá/m² tương tự | Diện tích đủ lớn, phù hợp xây dựng công trình đa tầng, tăng giá trị khai thác. |
| Giấy tờ pháp lý | Đã có sổ, GPXD mới cho phép xây dựng 5 tầng | Nhiều BĐS trong khu vực chưa có giấy phép xây dựng đầy đủ | Pháp lý rõ ràng, giảm rủi ro khi đầu tư, tăng tính thanh khoản. |
| Hiện trạng | Nhà nát, đang cho thuê, cần cải tạo hoặc xây mới | Nhà tương tự giá thấp hơn nếu không có GPXD và vị trí tốt | Chi phí đầu tư xây dựng lại cần tính toán kỹ để đảm bảo lợi nhuận. |
| Giá/m² | 162,76 triệu/m² | 130-160 triệu/m² | Giá chào nhỉnh hơn mặt bằng chung, nhưng bù lại có nhiều ưu điểm về pháp lý và vị trí. |
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng mới, đảm bảo không còn tranh chấp, quy hoạch.
- Đánh giá chi phí cải tạo hoặc xây dựng lại, so sánh với giá trị khai thác tiềm năng.
- Xem xét khả năng thanh khoản và nhu cầu thuê trong khu vực để đảm bảo dòng tiền ổn định.
- Thương lượng các điều khoản hợp đồng, ưu tiên có điều kiện giải phóng mặt bằng nếu cần.
- Xác định rõ mục tiêu đầu tư: kinh doanh CHDV, khách sạn hay văn phòng, để tính toán hiệu quả lâu dài.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá từ 21,5 tỷ đến 22,5 tỷ đồng (tương đương khoảng 148-155 triệu/m²) sẽ hợp lý hơn, cân bằng giữa giá trị vị trí, pháp lý và thực tế cải tạo xây dựng.
Cách thuyết phục chủ bất động sản:
- Trình bày rõ các chi phí phát sinh để xây dựng và cải tạo, từ đó giải thích lý do không thể trả giá quá cao.
- Đưa ra cam kết mua nhanh, thanh toán rõ ràng, giảm rủi ro cho bên bán.
- Nhấn mạnh thị trường hiện nay có nhiều lựa chọn, giá cạnh tranh, đồng thời thể hiện thiện chí hợp tác lâu dài.
- Đề xuất phương án chia sẻ rủi ro nếu cần, như đặt cọc và thanh toán từng phần theo tiến độ xin phép xây dựng hoặc hoàn thành hạ tầng.
Qua đó, chủ nhà sẽ có cái nhìn thực tế hơn về giá trị BĐS, đồng thời cảm thấy được sự nghiêm túc và chuyên nghiệp từ người mua, tăng khả năng đồng ý giảm giá phù hợp.
