Nhận định về mức giá 13,98 tỷ đồng cho nhà mặt tiền đường Phạm Văn Bạch, Quận Tân Bình
Mức giá 13,98 tỷ đồng, tương đương khoảng 162,56 triệu/m² cho căn nhà cấp 4 diện tích 86 m² tại vị trí mặt tiền đường Phạm Văn Bạch, Phường 15, Quận Tân Bình hiện nay là khá cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn có thể hợp lý trong một số trường hợp nhất định.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang xem | Tham khảo thị trường Quận Tân Bình (mặt tiền đường lớn) |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Phạm Văn Bạch, Phường 15, mặt tiền đường rộng 23m, lề 3m | Các mặt tiền đường lớn như Cách Mạng Tháng 8, Trường Chinh có giá giao động từ 120 – 150 triệu/m² cho nhà cấp 4 hoặc nhà cải tạo |
| Diện tích đất | 86 m² (5×17 m) | Đất mặt tiền đường lớn thường có diện tích từ 50 – 100 m², diện tích 86 m² được đánh giá là phù hợp để xây mới hoặc kinh doanh |
| Hiện trạng | Nhà cấp 4 cũ, tiện xây mới hoặc cải tạo cho thuê | Nhà cấp 4 giá thấp hơn so với nhà xây mới, tuy nhiên vị trí mặt tiền đường lớn vẫn giữ giá cao |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, đã có sổ, đất thổ cư | Pháp lý rõ ràng, sổ riêng là điểm cộng lớn, đảm bảo giao dịch an toàn |
| Giá/m² | 162,56 triệu/m² | Giá phổ biến khu vực từ 120 – 150 triệu/m², một số vị trí đặc biệt có thể lên đến 160 triệu/m² |
Nhận xét chi tiết
Mức giá đưa ra cao hơn mức giá phổ biến trên thị trường khu vực từ 10-30%. Tuy nhiên, nếu căn nhà có lợi thế về mặt tiền lớn, đường rộng 23m, lề 3m, vị trí đắc địa gần các tiện ích và giao thông thuận tiện, thì mức giá này có thể xem là phù hợp.
Nếu căn nhà chỉ là cấp 4 cũ và chưa có phương án xây dựng rõ ràng, thì giá hiện tại là khá cao và người mua nên thương lượng giảm giá.
Những lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ hồng riêng, không có tranh chấp, quy hoạch không ảnh hưởng xấu đến giá trị.
- Đánh giá tiềm năng phát triển khu vực, kế hoạch quy hoạch đường xá, tiện ích xung quanh.
- Khảo sát thực tế hiện trạng nhà và khả năng xây mới hoặc cải tạo theo nhu cầu.
- Thương lượng giá dựa trên hiện trạng thực tế, thị trường và khả năng đầu tư sửa chữa.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này khoảng 11,5 – 12,5 tỷ đồng (tương đương 134 – 145 triệu/m²), vừa phản ánh đúng hiện trạng nhà cấp 4 cũ, vừa bù đắp vị trí mặt tiền đẹp và pháp lý đầy đủ.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể trình bày như sau:
- Hiện trạng nhà cấp 4 cần chi phí đầu tư xây mới hoặc cải tạo đáng kể, nên giá phải cân đối.
- Tham khảo các giao dịch thực tế tương tự trong khu vực với mức giá thấp hơn.
- Đề nghị thương lượng để cả hai bên cùng có lợi, bạn có thể thanh toán nhanh và minh bạch để giảm thiểu rủi ro cho chủ nhà.
Nếu chủ nhà có thiện chí, có thể chấp nhận mức giá trong khoảng 12 tỷ đồng để đẩy nhanh giao dịch.
