Nhận định mức giá bất động sản tại đường Phạm Văn Bạch, Quận Tân Bình
Bất động sản được rao bán với diện tích 145m² (5x26m), mặt tiền đường Phạm Văn Bạch, phường 15, Quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh, với mức giá 20 tỷ đồng tương đương khoảng 137,93 triệu đồng/m². Bất động sản thuộc loại nhà mặt phố, nở hậu, hướng Đông Nam, sổ hồng riêng, đất thổ cư, có thể xây mới hoặc kinh doanh đa ngành nghề.
Vậy mức giá này có hợp lý hay không?
Phân tích thị trường khu vực Quận Tân Bình và đường Phạm Văn Bạch
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Phạm Văn Bạch, P15, Tân Bình | 145 | 20 | 137,93 | Nhà mặt phố | Nhà cũ, tiện xây mới, mặt tiền 5m |
| Phạm Văn Bạch, P15, Tân Bình (tham khảo) | 120 | 16 | 133,33 | Nhà mặt phố | Nhà mới, mặt tiền 4m, kinh doanh tốt |
| Trường Chinh, Tân Bình | 150 | 18 | 120 | Nhà mặt phố | Nhà xây dựng 3 tầng, mặt tiền 5m |
| Cộng Hòa, Tân Bình | 140 | 19 | 135,71 | Nhà mặt phố | Nhà mới, mặt tiền 5m, kinh doanh đa ngành |
Nhận xét về mức giá 20 tỷ đồng
So với các bất động sản mặt tiền trong khu vực Quận Tân Bình, mức giá 137,93 triệu đồng/m² được xem là ở mức cao, đặc biệt khi căn nhà hiện trạng chỉ là nhà cấp 4, chưa xây mới, trong khi các bất động sản khác có mức giá từ 120 đến 135 triệu đồng/m² thường là nhà xây dựng mới hoặc đã có kết cấu kiên cố, phù hợp để kinh doanh ngay.
Tuy nhiên, điểm cộng của tài sản này là mặt tiền rộng 5m, nở hậu thuận lợi cho xây dựng và kinh doanh đa ngành nghề, đường quy hoạch rộng 23m, có lề đi bộ 3m, pháp lý rõ ràng (sổ hồng riêng, công chứng liền). Những yếu tố này làm tăng giá trị bất động sản so với mặt bằng chung.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá đề xuất hợp lý nên nằm trong khoảng 18 – 19 tỷ đồng, tương đương 124 – 131 triệu đồng/m². Mức giá này phản ánh đúng giá trị hiện trạng, tiềm năng phát triển và so sánh với thị trường xung quanh.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Hiện trạng nhà cấp 4 cần đầu tư xây dựng mới, phát sinh chi phí đáng kể.
- Các căn nhà tương tự mặt tiền từ 4-5m với nhà xây dựng mới có giá khoảng 120-135 triệu/m².
- Giá bán 20 tỷ đồng cao hơn khoảng 5-10% so với giá thị trường, cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tế.
- Khả năng thanh khoản và tiềm năng kinh doanh sẽ được đảm bảo nếu giá hợp lý, giúp giao dịch nhanh chóng và thuận lợi cho cả hai bên.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giảm nhẹ khoảng 5-10% so với giá chào bán, đây sẽ là cơ hội tốt để mua được bất động sản mặt tiền có vị trí đẹp, thuận lợi kinh doanh và xây mới trong khu vực Tân Bình.
Kết luận
Mức giá 20 tỷ đồng cho bất động sản mặt tiền đường Phạm Văn Bạch, diện tích 145m² là cao hơn mặt bằng chung một chút và chỉ hợp lý trong trường hợp người mua có nhu cầu kinh doanh đa ngành ngay hoặc có kế hoạch đầu tư xây dựng cao cấp. Nếu mục tiêu mua để xây mới hoặc đầu tư dài hạn, mức giá hợp lý hơn nên ở khoảng 18-19 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả tài chính.
