Nhận định về mức giá đề xuất 1,58 tỷ đồng cho nền đất 34,9 m² tại Hẻm 67 Hùng Vương, Quận Ninh Kiều, Cần Thơ
Giá bán hiện tại tương đương khoảng 45,27 triệu đồng/m², được xem là mức giá khá cao với một nền đất diện tích nhỏ, trong hẻm nhỏ chỉ rộng 3m, chỉ phù hợp cho xe máy lưu thông.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
Dưới đây là bảng so sánh giá đất thổ cư tại khu vực Quận Ninh Kiều, đặc biệt tập trung vào các vị trí gần trung tâm, hẻm nhỏ, và đất có diện tích tương đương:
| Vị trí | Loại đất | Diện tích (m²) | Hẻm/Đường | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hẻm 67 Hùng Vương | Thổ cư | 34.9 | Hẻm xe máy 3m | 45.27 | 1.58 (theo yêu cầu) | Hiện trạng có nhà cấp 4 cũ |
| Đường Nguyễn Trãi, gần bờ kè | Thổ cư | 40 – 50 | Hẻm xe máy 4 – 5m | 35 – 38 | 1.4 – 1.9 | Vị trí tương đối, hẻm rộng hơn, đất trống |
| Đường Hùng Vương, khu vực trung tâm | Thổ cư | 50 – 60 | Đường ô tô 6m | 30 – 35 | 1.5 – 2.1 | Đất rộng, hẻm ô tô |
| Phường Thới Bình, khu dân cư mới | Thổ cư | 100 | Đường ô tô 5m | 25 – 30 | 2.5 – 3.0 | Đất rộng, cơ sở hạ tầng mới |
Nhận xét về mức giá và đề xuất
Mức giá 45,27 triệu đồng/m² cho một nền đất diện tích nhỏ, trong hẻm nhỏ chỉ 3m, có nhà cấp 4 cũ là khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Quận Ninh Kiều, đặc biệt là khi so sánh với các lô đất có diện tích lớn hơn, hẻm rộng hơn, hoặc mặt tiền đường ô tô.
Điểm cộng của nền đất này là vị trí gần bờ kè Nguyễn Trãi, Phường Thới Bình – khu vực có tiềm năng phát triển và đang dần trở nên sầm uất. Tuy nhiên, hạn chế lớn là diện tích nhỏ và hẻm nhỏ, gây khó khăn trong sử dụng và xây dựng.
Với những yếu tố trên, một mức giá hợp lý hơn nên khoảng 32-35 triệu đồng/m², tương đương giá tổng khoảng 1,12 – 1,22 tỷ đồng. Mức giá này hợp lý hơn khi xét đến:
- Diện tích nhỏ, hạn chế tính thanh khoản và sử dụng.
- Hẻm nhỏ, chỉ phù hợp xe máy, không thuận tiện cho ô tô.
- Có nhà cấp 4 cũ cần cải tạo hoặc phá dỡ.
- So sánh với các lô đất khác cùng khu vực và giá thị trường hiện tại.
Lời khuyên và cách thuyết phục chủ nhà
Khi đàm phán giá, người mua có thể đưa ra các lập luận sau để thương lượng giảm giá:
- Nhấn mạnh về hạn chế về diện tích nhỏ và hẻm nhỏ gây khó khăn trong việc sử dụng và đầu tư xây dựng.
- Phân tích thị trường hiện tại với các lô đất có vị trí, diện tích và cơ sở hạ tầng tương đương nhưng giá thấp hơn nhiều.
- Chưa kể chi phí cải tạo, phá dỡ nhà cấp 4 cũ cũng sẽ phát sinh thêm, làm tăng tổng chi phí cho người mua.
- Đưa ra đề xuất mức giá khoảng 1,15 tỷ đồng, nằm trong ngưỡng hợp lý để chủ nhà dễ đồng ý, đồng thời vẫn đảm bảo lợi ích cho người mua.
Kết luận, giá 1,58 tỷ đồng là mức giá trên cao và không hợp lý trong bối cảnh hiện tại. Người mua nên thương lượng để giảm giá xuống khoảng 1,15 tỷ đồng để đảm bảo phù hợp với giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng của bất động sản.
