Nhận xét về mức giá 22 tỷ đồng cho lô đất 262m² tại đường số 59, Phường 10, Quận 6
Với diện tích 262m² mặt tiền 16m, chiều dài 20m, hướng Đông Nam và đã có sổ hồng riêng, lô đất được định giá khoảng 83,97 triệu/m² theo thông tin hiện tại. Tổng giá 22 tỷ đồng tương ứng mức giá này.
Giá 22 tỷ đồng được xem là tương đối cao trong bối cảnh thị trường hiện nay ở Quận 6, đặc biệt là khu Bình Phú, dù đất mặt tiền và có sổ hồng riêng. Giá đất mặt tiền tại Quận 6 thường dao động từ 60 – 90 triệu/m² tùy vị trí chính xác, pháp lý và tiện ích xung quanh.
Phân tích chi tiết và so sánh giá đất mặt tiền Quận 6
| Đường | Diện tích (m²) | Giá/m² | Tổng giá (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Số 59, P.10 (Lô đất hiện tại) | 262 | 83.97 | 22 | Mặt tiền, có nhà kho, sổ hồng riêng |
| Đường Lý Chiêu Hoàng, P.10 | 250 | 75 – 80 | 18.75 – 20 | Mặt tiền, gần chợ, tiện ích đầy đủ |
| Đường Hậu Giang, P.11 | 280 | 70 – 78 | 19.6 – 21.8 | Mặt tiền, khu vực phát triển |
| Đường Bình Phú, P.11 | 260 | 65 – 75 | 16.9 – 19.5 | Đường lớn, gần trường học |
Đánh giá mức giá và đề xuất
Dựa trên bảng so sánh, giá 83,97 triệu/m² là mức giá cao hơn trung bình khu vực khoảng 10-20%. Tuy nhiên, điểm cộng của lô đất là mặt tiền đường nội bộ khá yên tĩnh, hướng Đông Nam tốt, có sổ hồng riêng và hiện có nhà kho xây dựng sẵn, tăng tính tiện dụng cho người mua có nhu cầu sử dụng hoặc cho thuê kho bãi.
Nếu đánh giá theo yếu tố tiện ích nội khu và khả năng sử dụng đa dạng, mức giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua ưu tiên vị trí mặt tiền nội bộ, không ồn ào như mặt tiền đường lớn. Tuy nhiên, để thương lượng mua được với giá hợp lý hơn, bạn có thể đề xuất mức giá từ 19 – 20 tỷ đồng (tương đương khoảng 72 – 76 triệu/m²) dựa trên các yếu tố sau:
- So sánh với các lô đất mặt tiền đường lớn trong Quận 6 có giá thấp hơn.
- Hiện trạng đất có nhà kho trên đất, nếu người mua không có nhu cầu sử dụng kho hoặc cần phá bỏ để xây dựng, đây là chi phí phát sinh.
- Vị trí đường nội bộ có thể không thuận tiện bằng mặt tiền đường lớn về mặt thương mại.
Cách thuyết phục chủ nhà đồng ý giá đề xuất
Khi thương lượng, bạn nên trình bày rõ các luận điểm sau:
- Phân tích thị trường hiện tại với các lô đất tương tự có mức giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh chi phí phát sinh nếu cần dỡ bỏ nhà kho, ảnh hưởng đến ngân sách đầu tư.
- Đề cập đến sự ưu tiên của người mua đối với vị trí nội bộ, mặc dù yên tĩnh nhưng giá trị thương mại chưa bằng mặt tiền đường lớn.
- Đưa ra đề xuất hợp lý, ví dụ 19.5 tỷ đồng, thể hiện thiện chí mua nhanh để chủ nhà giảm áp lực bán.
- Nhấn mạnh lợi ích giao dịch nhanh, giảm thời gian và chi phí quảng cáo, chờ đợi cho chủ nhà.
Như vậy, mức giá 22 tỷ là khá cao nhưng không quá vô lý nếu người mua đánh giá cao vị trí mặt tiền nội bộ và tiện ích hiện hữu. Tuy nhiên, mức giá hợp lý và có thể thương lượng thành công nên nằm trong khoảng 19 – 20 tỷ đồng.
