Nhận định về mức giá 10,8 tỷ đồng cho lô đất mặt tiền đường D5 An Thiên Lý, Phường Tăng Nhơn Phú B, Thành phố Thủ Đức
Với diện tích 98,5 m² (5m x 19,7m) và giá bán 10,8 tỷ đồng, mức giá trên tương đương với khoảng 109,64 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất nền tại khu vực Thành phố Thủ Đức, đặc biệt tại phường Tăng Nhơn Phú B (Quận 9 cũ), nơi mà giá đất nền mặt tiền đường 30m có thể dao động từ 70-100 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và tiện ích xung quanh.
Phân tích chi tiết và so sánh giá đất nền mặt tiền đường 30m tại Thành phố Thủ Đức
| Vị trí | Diện tích (m²) | Chiều ngang x dài (m) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường D5 An Thiên Lý, P. Tăng Nhơn Phú B | 98,5 | 5 x 19,7 | 109,64 | 10,8 | Mặt tiền đường 30m, đã có sổ |
| Đường Lê Văn Việt, P. Hiệp Phú | 100 | 5 x 20 | 85 – 95 | 8,5 – 9,5 | Mặt tiền đường 30m, khu dân cư phát triển |
| Đường Tam Đa, P. Long Trường | 90 | 4,5 x 20 | 75 – 85 | 6,75 – 7,65 | Đường rộng 20m, khu vực đang phát triển |
| Đường Võ Chí Công, P. Thảo Điền | 120 | 6 x 20 | 120 – 150 | 14,4 – 18 | Khu vực trung tâm, giá đất cao cấp |
Nhận xét về mức giá và các yếu tố cần lưu ý khi xuống tiền
Mức giá 10,8 tỷ đồng là khá cao so với mặt bằng chung khu vực Tăng Nhơn Phú B nhưng vẫn có thể được chấp nhận nếu đất có các ưu thế nổi bật như:
- Vị trí cực kỳ đắc địa, mặt tiền đường 30m, giao thông thuận tiện, gần các tiện ích như trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ đỏ riêng, không tranh chấp.
- Đất phù hợp xây dựng công trình thương mại, văn phòng hoặc nhà ở cao cấp, đáp ứng nhu cầu phát triển tại khu vực đang phát triển nhanh chóng.
Tuy nhiên, nếu mục tiêu đầu tư là để xây nhà ở hoặc mua bán lại trong thời gian ngắn, giá này có thể quá cao và không tối ưu về mặt lợi nhuận. Ngoài ra, cần kiểm tra kỹ các yếu tố sau trước khi xuống tiền:
- Pháp lý đầy đủ, không dính quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Tiện ích xung quanh thực tế có đáp ứng như quảng cáo không.
- Khả năng kết nối giao thông, hạ tầng khu vực có đảm bảo phát triển lâu dài.
- Khả năng sinh lời, thanh khoản trong tương lai.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng với chủ bất động sản
Dựa trên các so sánh và phân tích trên, một mức giá hợp lý hơn sẽ dao động trong khoảng 8,5 – 9,5 tỷ đồng, tương đương từ 86 đến 96 triệu đồng/m². Đây là mức giá vừa đảm bảo tính cạnh tranh, phù hợp với mặt bằng khu vực và vẫn có thể thương lượng được nếu đất thực sự có vị trí tốt.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Giá đất khu vực tương tự đã được giao dịch ở mức thấp hơn, giúp củng cố cơ sở định giá.
- Phân tích các chi phí phát sinh như thuế, chi phí xây dựng, thời gian hoàn vốn để thuyết phục chủ nhà giảm giá.
- Đề xuất thanh toán nhanh hoặc không qua trung gian để gia tăng ưu thế thương lượng.
- Đặt vấn đề về rủi ro thị trường hiện tại và khả năng thanh khoản để thương lượng giảm giá.
Tóm lại, nếu bạn là nhà đầu tư chấp nhận mức giá cao để sở hữu vị trí mặt tiền đường 30m tại Thành phố Thủ Đức với pháp lý rõ ràng thì mức giá này có thể xem xét. Tuy nhiên, nếu muốn tối ưu chi phí và giảm rủi ro, nên thương lượng mức giá thấp hơn và kiểm tra kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, tiện ích trước khi quyết định xuống tiền.
