Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 73,5 m², giá bán 1,85 tỷ đồng tương đương khoảng 25,17 triệu/m². Đây là mức giá đất thổ cư trong khu vực trung tâm Quận Ninh Kiều, Cần Thơ, gần Vincom Xuân Khánh – một vị trí có giá trị thương mại và an cư cao.
So với mặt bằng giá đất thổ cư lân cận tại Xuân Khánh, mức giá này ở mức trung bình đến hơi cao, bởi đất nền trong KDC có hạ tầng tốt, đường đã nâng cấp 2,5m, và hướng Đông Nam hợp phong thủy. Tuy nhiên, diện tích 73,5 m² không quá lớn nhưng đủ để xây nhà vừa đủ, không quá rộng để tận dụng tối đa quỹ đất.
Với vị trí cạnh C155, một khu dân cư đã phát triển, đã có sổ hồng đầy đủ, đất thổ cư 100%, pháp lý rõ ràng, đây là yếu tố an toàn lớn cho người mua. Tuy nhiên, đường hẻm chỉ 2,5m, khá nhỏ so với mặt tiền đường chính 30/4, có thể gây bất tiện cho xe ô tô lớn di chuyển và quay đầu.
Nhận xét về giá: Giá này tương đối sát với giá thị trường, không có dấu hiệu bị đẩy giá quá cao (ngáo giá), cũng không quá thấp để nghi ngờ pháp lý hay rủi ro khu vực. Tuy nhiên, người mua nên thương lượng nhẹ do mặt hẻm nhỏ và diện tích chưa lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay trung tâm Quận Ninh Kiều, gần Vincom Xuân Khánh – thuận tiện cho sinh hoạt, mua sắm, làm việc.
- Đất thổ cư full, có sổ hồng, pháp lý sạch, rất đảm bảo.
- Hướng Đông Nam, hợp phong thủy, đón nắng sáng và gió mát.
- Hẻm đã nâng cấp 2,5m – so với hẻm nhỏ thông thường là ưu thế về cơ sở hạ tầng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn đất phù hợp nhất để xây nhà ở thực tế hoặc đầu tư dài hạn. Với vị trí trung tâm, chủ đầu tư có thể xây nhà trọ cho thuê hoặc nhà ở kết hợp kinh doanh nhỏ nếu tận dụng được hẻm rộng 2,5m.
Do diện tích đất không quá lớn, khả năng xây dựng tối đa khoảng 3 tầng, phù hợp với gia đình nhỏ hoặc nhóm khách thuê văn phòng, căn hộ dịch vụ.
Đầu tư xây dựng lại có thể mang lại giá trị gia tăng nếu cải tạo tốt, tận dụng tối đa diện tích sàn xây dựng cho thuê hoặc bán lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 30/4, Xuân Khánh) | Đối thủ 2 (KDC Trần Khánh Dư) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 73,5 m² | 75 m² | 70 m² |
| Giá/m² | 25,17 triệu | 26 – 27 triệu | 24 – 25 triệu |
| Hướng đất | Đông Nam | Đông Bắc | Đông Nam |
| Hẻm/đường | Hẻm 2,5m (đã nâng cấp) | Đường lớn 6m | Hẻm 3m |
| Pháp lý | Đã có sổ, thổ cư 100% | Đã có sổ, thổ cư 100% | Đã có sổ, thổ cư 100% |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ, đảm bảo không tranh chấp, không bị quy hoạch treo.
- Xác minh thực trạng hẻm 2,5m có đủ điều kiện lưu thông xe máy và 1 số loại xe ô tô nhỏ không.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực quanh đất, xem có dự án lớn nào sắp triển khai ảnh hưởng an ninh hay tiện ích không.
- Đánh giá hạ tầng điện nước, thoát nước trong hẻm để tránh ngập úng hoặc mất điện thường xuyên.
- Kiểm tra thực tế hiện trạng đất, tránh trường hợp đất có nền yếu, dễ sụt lún hoặc khu vực có tiếng ồn, ô nhiễm.
