Phân tích mức giá bất động sản tại 80/113/55 Dương Quảng Hàm, P.5, Gò Vấp
Thông tin tổng quan: Nhà 3 tầng, diện tích đất 54,2m², diện tích sử dụng 125,4m², thiết kế 7 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, hướng Đông Nam, hẻm xe hơi, pháp lý sổ hồng riêng rõ ràng. Giá bán 6,35 tỷ đồng, tương đương khoảng 117,16 triệu/m² sử dụng.
Nhận định mức giá
Giá 6,35 tỷ đồng (~117 triệu/m² sử dụng) là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi khu vực Gò Vấp, đặc biệt trong ngõ hẻm có chiều ngang 3,5m và chiều dài 11,8m.
Để đánh giá hợp lý, cần so sánh với các sản phẩm tương tự về vị trí, diện tích, kết cấu, và tiện ích xung quanh.
Bảng so sánh giá thực tế các căn nhà tương tự tại quận Gò Vấp (2024)
| Địa điểm | Diện tích đất (m²) | Số tầng | Số phòng ngủ | Hẻm | Giá bán (tỷ VNĐ) | Giá/m² đất (triệu VNĐ) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dương Quảng Hàm, P.5, Gò Vấp | 60 | 3 | 6 | Hẻm xe hơi 4m | 5,8 | 96,7 | Nhà mới, gần Đại học Văn Lang |
| Phan Văn Trị, P.5, Gò Vấp | 55 | 3 | 7 | Hẻm xe hơi 3,5m | 5,5 | 100 | Nhà mới, khu dân trí cao |
| Quang Trung, P.14, Gò Vấp | 50 | 2 | 5 | Hẻm xe hơi 3m | 4,9 | 98 | Gần chợ, giao thông thuận tiện |
| Dương Quảng Hàm, P.5, Gò Vấp | 54,2 | 3 | 7 | Hẻm xe hơi 3,5m | 6,35 (bất động sản phân tích) | 117,16 | Nhà mới, sân thượng thoáng, gần ĐH Văn Lang |
Đánh giá chi tiết
- Ưu điểm: Nhà xây dựng kiên cố, còn mới, 3 tầng với 7 phòng ngủ phù hợp cho thuê, đặc biệt gần Đại học Văn Lang, tạo nguồn thu ổn định từ sinh viên thuê phòng.
- Hẻm xe hơi 3,5m tương đối thuận tiện, tuy nhiên nhỏ hơn hẻm 4m và khác biệt với các sản phẩm có hẻm rộng hơn trong khu vực.
- Diện tích đất khá nhỏ (54,2m²) so với diện tích sử dụng lớn (125,4m²) do thiết kế nhiều tầng và sân thượng, phù hợp cho mục đích đầu tư cho thuê hoặc gia đình đông người.
- Giá bán trên thị trường các căn tương tự dao động 4,9 – 5,8 tỷ đồng, tương đương 96 – 100 triệu/m² đất, thấp hơn mức giá 117 triệu/m² sử dụng của căn này.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên các dữ liệu thị trường, mức giá hợp lý cho căn nhà này nên nằm trong khoảng 5,5 tỷ đến 5,8 tỷ đồng. Đây là mức giá phản ánh đúng giá trị thực tế về vị trí, diện tích và tiện ích hẻm xe hơi 3,5m.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá từ 6,35 tỷ xuống mức này, có thể trình bày các luận điểm sau:
- So sánh với giá các bất động sản tương tự trong cùng khu vực có hẻm rộng hơn hoặc diện tích đất lớn hơn.
- Nhấn mạnh yếu tố hẻm chỉ 3,5m, gây hạn chế trong di chuyển so với các hẻm rộng hơn.
- Khả năng thanh khoản nhanh hơn nếu giá giảm, giúp chủ nhà tránh rủi ro tồn kho lâu dài.
- Thương lượng dựa trên thực tế thị trường hiện tại có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ do nguồn cung tăng tại khu vực.
Kết luận
Mức giá 6,35 tỷ đồng là cao hơn giá thị trường hiện tại tại khu vực Gò Vấp đối với loại hình nhà hẻm xe hơi 3,5m và diện tích như trên. Mức giá đề xuất từ 5,5 – 5,8 tỷ đồng mới phản ánh hợp lý giá trị thực và tiềm năng cho thuê lâu dài.
Khách mua nên thương lượng kỹ với chủ nhà dựa trên phân tích thị trường và đặc điểm sản phẩm để đạt được mức giá tốt nhất, đảm bảo hiệu quả đầu tư.
