Nhận định về mức giá 4,79 tỷ cho nhà mặt phố tại Thuận Giao, Bình Dương
Mức giá 4,79 tỷ tương đương 31,93 triệu/m² cho căn nhà 2 tầng, diện tích đất 150 m², mặt tiền 5m, chiều dài 30m tại đường D2, phường Thuận Giao là mức giá có phần cao so với mặt bằng chung khu vực Thuận An hiện nay.
Đây là nhà mặt phố có diện tích xây dựng lớn, có sân rộng để được 2 ô tô, vị trí gần tuyến Metro S5 (Metro số 2 Bình Dương), mặt tiền kinh doanh đang cho thuê 8,5 triệu/tháng, hợp đồng thuê còn hiệu lực 2 năm, giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem xét | Tham khảo thực tế gần đây tại Thuận An, Bình Dương |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường D2, phường Thuận Giao, gần Metro S5 | Đường Thuận Giao, Bình Chuẩn, gần Metro |
| Diện tích đất | 150 m² (5x30m) | 100 – 150 m² |
| Diện tích xây dựng | 186 m² sàn (1 trệt 1 lầu) | 120 – 180 m² |
| Giá/m² đất | 31,93 triệu/m² | 22 – 28 triệu/m² |
| Giá bán | 4,79 tỷ | 3,3 – 4,2 tỷ |
| Tiện ích | Gần Metro, mặt tiền kinh doanh cho thuê 8,5 triệu/tháng | Gần Metro, một số căn tương tự không có hợp đồng cho thuê |
| Pháp lý | Sổ đỏ hoàn công đầy đủ | Sổ đỏ đầy đủ |
Nhận xét
Mức giá 31,93 triệu/m² đất cao hơn khoảng 15-30% so với các bất động sản tương tự trong khu vực Thuận An có diện tích và vị trí gần tương đương (22-28 triệu/m²). Tuy nhiên, với ưu điểm:
- Nhà hoàn công đầy đủ, pháp lý rõ ràng
- Vị trí mặt tiền đường D2 rộng rãi, hẻm xe hơi thuận tiện
- Sân rộng để được 2 ô tô và vỉa hè 6m để được thêm ô tô
- Hợp đồng cho thuê mặt tiền kinh doanh với thu nhập ổn định 8,5 triệu/tháng còn 2 năm
- Gần các dự án mới và tuyến Metro S5 sắp hoàn thành
Giá này có thể chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao yếu tố đầu tư cho thuê và vị trí giao thông thuận tiện trong dài hạn.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 4,3 – 4,5 tỷ đồng để phản ánh sát giá thị trường nhưng vẫn giữ được ưu thế của bất động sản:
- Giá/m² đất khoảng 28 – 30 triệu/m² phù hợp hơn với mặt bằng chung.
- Giữ được yếu tố thuê mặt tiền làm nguồn thu nhập, giảm rủi ro tài chính cho người mua.
Cách thuyết phục chủ bán:
- Trình bày các giao dịch gần đây trong khu vực có giá thấp hơn và lý do thị trường đang có nhiều lựa chọn cạnh tranh.
- Nhấn mạnh yếu tố người mua cũng tính toán rủi ro về thời gian thuê còn 2 năm, sau đó phải tìm khách thuê mới.
- Đưa ra đề nghị mua nhanh với giá 4,3 – 4,5 tỷ, giúp chủ nhà giải quyết nhanh nhu cầu kẹt tiền.
- Thể hiện thiện chí thanh toán nhanh, giảm bớt lo lắng của người bán về thời gian giao dịch kéo dài.
Kết luận
Mức giá 4,79 tỷ đồng là có thể chấp nhận khi người mua đánh giá cao vị trí, tiện ích cho thuê và yếu tố đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, nếu muốn mua với giá sát thị trường và có sức thương lượng tốt, đề xuất mức giá từ 4,3 đến 4,5 tỷ đồng là hợp lý hơn.
Việc thuyết phục chủ nhà cần dựa trên các giao dịch thực tế, yếu tố thời gian thuê còn lại và nhu cầu bán gấp của chủ nhà để đạt được mức giá mong muốn.
