Nhận định tổng quan về mức giá 9,9 tỷ đồng cho CHDV mini 6 tầng tại Quận 11
Giá bán 9,9 tỷ đồng tương đương khoảng 173,68 triệu/m² trên diện tích 57 m² đất tại vị trí đường Lê Thị Bạch Cát, Phường 11, Quận 11 là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường hiện nay. Tuy nhiên, đây là loại hình căn hộ dịch vụ mini (CHDV) 6 tầng, có dòng tiền thuê 28 triệu/tháng ổn định, cùng với nhiều ưu điểm về vị trí, pháp lý và tiện ích xung quanh.
Do đó, giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp nhà đầu tư hướng đến khai thác dòng tiền cho thuê ổn định lâu dài và đánh giá cao vị trí kết nối giao thông cũng như tiềm năng phát triển khu vực. Nếu mục tiêu là để ở hoặc đầu tư ngắn hạn thì mức giá này có thể chưa phải quá hấp dẫn.
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến mức giá
| Tiêu chí | Thông tin | Ý nghĩa đối với giá |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Lê Thị Bạch Cát, Phường 11, Quận 11, TP.HCM | Quận 11 là khu vực trung tâm, gần Quận 10, Tân Bình, thuận tiện di chuyển, tăng giá trị |
| Diện tích đất | 57 m² (4.7m x 12m) | Diện tích nhỏ nhưng phù hợp mô hình kinh doanh căn hộ dịch vụ |
| Diện tích sử dụng | 222 m² (6 tầng) | Tối ưu khai thác với nhiều phòng cho thuê, tăng hiệu suất sử dụng |
| Giá/m² đất | 173,68 triệu/m² | So với mặt bằng chung tại Quận 11, giá đất trung bình khoảng 120-150 triệu/m², mức này cao hơn 15-30% |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ | Đảm bảo tính pháp lý, giảm rủi ro giao dịch |
| Dòng tiền cho thuê | 28 triệu/tháng | Thu nhập ổn định, tỷ suất sinh lời tốt cho nhà đầu tư |
| Tiện ích và kết nối | Hẻm xe hơi, lô góc, thông tứ tung, gần nhiều tiện ích | Tăng khả năng khai thác kinh doanh và giá trị bất động sản |
So sánh với các bất động sản tương tự gần đây tại Quận 11
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| CHDV 6 tầng, hẻm xe hơi, Quận 11 | 57 | 9,9 | 173,68 | Dòng tiền cho thuê ổn định 28 triệu/tháng |
| Nhà 5 tầng, hẻm xe hơi, Quận 11 | 60 | 8,1 | 135 | Ít phòng cho thuê, dòng tiền thấp hơn |
| Nhà 6 tầng, gần đường lớn, Quận 11 | 55 | 8,5 | 154,5 | Vị trí kém kết nối hơn |
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá 9,9 tỷ đồng là mức giá cao hơn mặt bằng chung khoảng 10-20% do lợi thế về dòng tiền cho thuê và vị trí. Tuy nhiên, để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá tốt hơn, nhà đầu tư có thể đưa ra đề xuất khoảng 9,2 – 9,5 tỷ đồng với các luận điểm sau:
- Phân tích chi tiết chi phí cải tạo hoặc bảo trì để tối ưu khai thác thêm phòng thuê.
- Thể hiện sự sẵn sàng giao dịch nhanh, thanh toán nhanh, minh bạch pháp lý giúp giảm rủi ro cho chủ nhà.
- So sánh với các bất động sản tương tự có giá thấp hơn trong khu vực để làm cơ sở thương lượng.
Nếu chủ nhà không chấp nhận mức giá này, nhà đầu tư có thể cân nhắc mức 9,7 tỷ đồng như một điểm hòa giải, đảm bảo giá trị hợp lý, đồng thời vẫn có lợi nhuận từ việc cho thuê.
Kết luận
Mức giá 9,9 tỷ đồng là hợp lý cho nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có dòng tiền ổn định, vị trí thuận lợi và pháp lý chuẩn, nhưng có thể cao so với mặt bằng chung. Đề xuất thương lượng quanh mức 9,2 – 9,5 tỷ đồng sẽ phù hợp hơn để cân bằng giữa lợi ích của người bán và người mua, đặc biệt khi tính đến chi phí gia tăng hoặc rủi ro thị trường.
![[4.8m x 18] 7.5 tỷ Cấp 4 giá SIÊU TỐT khu CXBÌNH THỚI-LÃNH BINH THĂNG](https://cdn.timnhatot.com/img/210928/70b6f4c00351b9bf98c338988eed481e.jpg?class=thumbnail)
