Phân tích giá tin BĐS "BÁN NHÀ 2 MT TRƯỚC VÀ SAU ĐƯỜNG LÊ VĂN VIỆT"

Nhận định mức giá

Với giá chào bán 45,9 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền đường Lê Văn Việt, Phường Tăng Nhơn Phú A (Thành phố Thủ Đức), giá trên tương đương khoảng 223,9 triệu đồng/m² đất (theo diện tích đất công nhận 205 m²). Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực quận 9 cũ hiện nay, đặc biệt khi nhìn vào giá đất tại các tuyến đường lớn trong khu vực Thành phố Thủ Đức.

Tuy nhiên, điểm cộng lớn cho bất động sản này là vị trí mặt tiền đường lớn, 2 mặt tiền, diện tích đất rộng, có sổ hồng đầy đủ, công trình xây dựng khá lớn với tổng diện tích sàn 290,92 m², cùng tiện ích xung quanh như gần các đại học lớn, bệnh viện, chợ và dự án trung tâm thương mại. Đây là những yếu tố giúp nâng giá trị tài sản lên đáng kể.

Do đó, giá 45,9 tỷ đồng có thể chấp nhận được nếu người mua có nhu cầu kinh doanh hoặc đầu tư lâu dài tại vị trí đắc địa, hoặc có kế hoạch phát triển dự án quy mô. Nếu chỉ mua để ở hoặc đầu tư ngắn hạn, mức giá này có thể bị đẩy lên cao so với tiềm năng sinh lời khi so sánh với các bất động sản cùng khu vực.

Phân tích chi tiết và so sánh thực tế

Lưu ý khi quyết định xuống tiền

• Kiểm tra kỹ pháp lý, xác nhận sổ hồng chính chủ và không có tranh chấp, thế chấp.
• Kiểm tra hiện trạng xây dựng, cấu trúc nhà, có phù hợp với nhu cầu sử dụng hoặc phát triển dự án thêm không.
• Đánh giá tiềm năng tăng giá trong tương lai dựa trên kế hoạch quy hoạch, hạ tầng khu vực.
• Xem xét mức độ thanh khoản, dễ bán lại trong bối cảnh thị trường hiện tại.
• Thương lượng giá cả dựa trên thực tế thị trường, tình trạng nhà và vị trí.

Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng

Dựa trên phân tích và so sánh, mức giá hợp lý hơn để cân đối rủi ro và khả năng đầu tư là khoảng 38 – 40 tỷ đồng, tương đương từ 185 – 195 triệu đồng/m² đất. Mức giá này vẫn phản ánh vị trí đắc địa, diện tích lớn và tiện ích, đồng thời có thể tạo ra biên độ lợi nhuận hợp lý cho người mua.

Khi thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm sau:

• So sánh giá thị trường hiện tại cho các bất động sản mặt tiền đường lớn trong khu vực chỉ ở mức 100-150 triệu/m².
• Nhấn mạnh chi phí phát triển, bảo trì và tính thanh khoản của bất động sản có thể khiến mức giá cao khó bán nhanh.
• Đề xuất mức giá dựa trên tiềm năng đầu tư dài hạn, nhưng cần có sự hợp lý để giảm áp lực tài chính.
• Đưa ra cam kết thanh toán nhanh, không gây phiền phức thủ tục để tạo sức hấp dẫn cho bên bán.

Tổng kết, giá 45,9 tỷ đồng chỉ nên chấp nhận nếu nhu cầu mua là để kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn, có đánh giá sâu về tiềm năng phát triển khu vực. Nếu có thể thương lượng và đưa mức giá xuống khoảng 38-40 tỷ sẽ hợp lý hơn, cân đối giữa giá trị thực và tiềm năng thị trường.