Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 32m² (3.2m x 10m), xây dựng 2 tầng với 2 phòng ngủ và 2 vệ sinh, diện tích sàn khoảng 64m² (2 tầng x 32m²). Giá bán 5,25 tỷ đồng tương đương 164,06 triệu/m² đất và khoảng 82 triệu/m² sàn xây dựng.
So với mặt bằng Bình Thạnh, khu vực Nguyễn Thượng Hiền đang có giá đất dao động từ 120-150 triệu/m² tùy vị trí hẻm/mặt tiền. Nhà này nằm trong hẻm yên tĩnh nhưng gần mặt tiền, giá đất đã bị đẩy lên khá cao.
Về nhà xây sẵn 2 tầng, nếu xây mới hiện nay chi phí xây thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², căn nhà này có thể ước tính giá trị nhà xây thô khoảng 0.4 tỷ (64m² x 7 triệu). Như vậy, phần lớn giá trị là đất, nhà cũ không quá giá trị.
Nhận xét: Giá đang ở mức khá cao, gần ngưỡng trên của thị trường hẻm Bình Thạnh. Người mua cần cân nhắc kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm yên tĩnh, sạch sẽ, thuận tiện cho sinh hoạt gia đình.
- Gần mặt tiền đường Nguyễn Thượng Hiền, thuận tiện di chuyển và tiếp cận tiện ích.
- Nhà 2 tầng, có 2 phòng ngủ phù hợp với gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng trẻ.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ hồng riêng, giảm rủi ro giao dịch.
- Chiều ngang 3.2m hơi nhỏ, hạn chế thiết kế nhà thoáng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với diện tích nhỏ, nhà nhỏ và vị trí trong hẻm, căn này phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Gia đình nhỏ hoặc vợ chồng trẻ muốn yên tĩnh, gần trung tâm quận Bình Thạnh.
- Cho thuê dòng tiền: Tuy nhiên, do diện tích nhỏ và hẻm nên khả năng cho thuê giá cao không mạnh bằng căn mặt tiền.
- Đầu tư xây lại: Khó vì diện tích nhỏ, chiều ngang hạn chế, xây mới cũng chỉ tối đa 3 tầng theo quy định, không cải thiện nhiều giá trị.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Nguyễn Xí, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Mặt tiền Đinh Bộ Lĩnh, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 32 | 35 | 40 |
| Giá bán (tỷ) | 5,25 | 4,8 | 7,5 |
| Giá/m² đất (triệu) | 164 | 137 | 187 |
| Loại hình | Nhà hẻm 2 tầng | Nhà hẻm 1 trệt 2 lầu | Nhà mặt tiền 3 tầng |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ hồng | Sổ hồng |
| Tiện ích | Gần mặt tiền, hẻm yên tĩnh | Hẻm nhỏ, ít tiện ích | Đường lớn, tiện ích đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà cũ: Có thể cần sửa chữa, nâng cấp hệ thống điện nước, chống thấm.
- Xác minh quy hoạch hẻm: Đảm bảo không nằm trong diện giải tỏa hoặc mở rộng đường.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, tránh bất tiện khi sinh hoạt.
- Kiểm tra phong thủy: Nhà hẻm nhỏ, chiều ngang hạn chế có thể ảnh hưởng đến luồng khí và ánh sáng.
- Đàm phán giảm giá do nhà cũ và diện tích nhỏ, đồng thời hẻm hơi nhỏ không thuận tiện xe lớn.
