Nhận định về mức giá 5,7 tỷ đồng cho nhà 2 tầng tại Đường Sơn Thủy 4, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Giá bán 5,7 tỷ đồng tương đương khoảng 63,33 triệu đồng/m² cho diện tích 90m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Ngũ Hành Sơn hiện nay, đặc biệt là ở phường Hòa Hải. Tuy nhiên, nhà có lợi thế là nhà mặt phố, mặt tiền, 2 tầng với 3 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, có sổ đỏ đầy đủ và đang cho thuê thu nhập ổn định 8 triệu/tháng. Những yếu tố này góp phần nâng giá trị tài sản.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản tại Đường Sơn Thủy 4 | Giá trung bình khu vực Ngũ Hành Sơn (tham khảo 2024) |
|---|---|---|
| Diện tích | 90 m² (6m x 15m) | 80 – 120 m² |
| Giá/m² | 63,33 triệu/m² | 40 – 55 triệu/m² |
| Loại hình | Nhà mặt phố, mặt tiền | Nhà mặt phố, nhà hẻm lớn |
| Phòng ngủ | 3 phòng | 2 – 4 phòng |
| Phòng vệ sinh | 4 phòng | 2 – 3 phòng |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ hoặc giấy tờ hợp lệ |
| Thu nhập cho thuê | 8 triệu/tháng (~1,7%/năm so với giá bán) | 5-7 triệu/tháng |
| Vị trí | Gần chợ, cách bãi biển Sơn Thủy 700m, khu dân trí cao | Gần biển, khu dân cư |
Nhận xét chi tiết về giá và các yếu tố cần lưu ý khi quyết định mua
– Về giá: Mức giá 5,7 tỷ đồng là cao hơn 15-30% so với giá trung bình khu vực cho loại hình nhà có diện tích tương tự. Tuy nhiên, đây là nhà mặt tiền, 2 tầng, đầy đủ công năng và có thu nhập cho thuê ổn định, nên mức giá này có thể chấp nhận được nếu bạn đánh giá cao yếu tố vị trí và tiềm năng phát triển trong tương lai.
– Về pháp lý: Nhà đã có sổ đỏ rõ ràng, đây là ưu điểm lớn giúp giao dịch đảm bảo, tránh rủi ro pháp lý.
– Về vị trí: Nhà nằm trong khu dân trí cao, gần chợ, gần biển Sơn Thủy, rất thuận tiện cho cả mục đích an cư lẫn đầu tư cho thuê hoặc kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng.
– Về công năng: Nhà 3 phòng ngủ, 4 vệ sinh, phòng khách, phòng thờ được bố trí hợp lý, phù hợp với gia đình đa thế hệ hoặc cho thuê nguyên căn chia phòng.
– Về thu nhập cho thuê: Thu nhập 8 triệu/tháng tương đương khoảng 1,7%/năm trên giá bán, mức này hơi thấp so với tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng từ thị trường cho thuê bất động sản Đà Nẵng (thường 3-5%/năm). Do đó nếu mua để đầu tư thuần túy cho thuê, bạn cần cân nhắc kỹ.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích trên, một mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này sẽ dao động trong khoảng 4,8 – 5,2 tỷ đồng (53 – 58 triệu/m²), phù hợp với mặt bằng chung khu vực nhưng vẫn thể hiện được giá trị vị trí và công năng nhà.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ sự so sánh mức giá với các bất động sản tương tự trong khu vực có diện tích, công năng và vị trí gần tương đương.
- Nhấn mạnh về tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện tại thấp hơn mức kỳ vọng, nên việc giảm giá là hợp lý để đảm bảo tính thanh khoản và khả năng bán nhanh.
- Đưa ra cam kết mua nhanh, thanh toán nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất để tạo thiện chí và ưu thế thương lượng.
- Chú ý đến thời điểm và thị trường hiện tại đang có nhiều lựa chọn, vì vậy việc giảm giá giúp chủ nhà dễ dàng hơn trong việc tìm kiếm người mua thực sự.
Kết luận
Mức giá 5,7 tỷ đồng có thể xem là hơi cao nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong trường hợp bạn ưu tiên vị trí mặt tiền, công năng đầy đủ và có thu nhập cho thuê ổn định. Nếu bạn mua để ở hoặc đầu tư lâu dài, mức giá này có thể hợp lý. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đầu tư thuần túy cho thuê hoặc muốn mua giá tốt, hãy thương lượng giảm còn khoảng 4,8 – 5,2 tỷ đồng để đảm bảo tỷ suất lợi nhuận hợp lý và tránh rủi ro trong thị trường đang có nhiều lựa chọn.
