Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng, diện tích đất 86m², diện tích sử dụng 160m², giá bán 11,8 tỷ đồng, tương đương 137,21 triệu/m² sử dụng. Với vị trí mặt hẻm xe hơi ở Xô Viết Nghệ Tĩnh, quận Bình Thạnh – khu vực gần trung tâm, giá này không phải là quá đắt nhưng cũng thuộc phân khúc cao cấp so với mặt bằng chung hẻm xe hơi trong quận.
So với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn hoàn thiện), xây mới 160m² sẽ tốn khoảng 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhà đang có sẵn 2 tầng, 4 phòng ngủ, 4 WC với nội thất cao cấp nên giá đất chiếm phần lớn trong tổng giá bán. Giá đất tương đương 11,8 tỷ / 86m² = khoảng 137 triệu/m² đất – mức này khá cao, gần tương đương đất mặt tiền các tuyến đường chính trong Bình Thạnh.
Nhận xét về giá: Giá này có thể bị đẩy lên cao do hẻm xe hơi và vị trí gần Quận 1, tuy nhiên cần lưu ý mặt hẻm rộng thực tế, chiều ngang đất chỉ 3.5m, khá hẹp, dễ gây khó khăn khi sử dụng xe hơi lớn và hạn chế mở rộng xây dựng. Nhà 2 tầng nên nếu muốn tăng diện tích sử dụng phải xây thêm tầng, cần xin phép quy hoạch. Do đó, mức giá này đang hơi cao so với tiềm năng phát triển thêm về diện tích xây dựng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi – ưu điểm lớn so với các nhà hẻm nhỏ khác trong quận, thuận tiện di chuyển, đỗ xe.
- Nhà vuông vức, nở hậu – giúp tận dụng tối đa diện tích và phong thủy tốt.
- Nội thất cao cấp, xây dựng kiên cố, không phải nhà nát hay cần sửa chữa lớn.
- Vị trí chiến lược gần Quận 1, giao thông thuận tiện qua các trục đường lớn Điện Biên Phủ, Nguyễn Thị Minh Khai.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê cao cấp do vị trí trung tâm, hẻm xe hơi và nội thất đẹp. Nếu mua để đầu tư xây lại, cần tính toán kỹ chi phí xin phép xây dựng tầng mới và khoảng trống hẻm để không bị vướng quy hoạch.
Do diện tích ngang chỉ 3.5m, không phù hợp để làm kho xưởng hoặc kinh doanh mặt tiền lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Điện Biên Phủ, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Xí, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 86 | 90 | 80 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 160 | 150 | 140 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 11.8 | 10.5 | 9.8 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 137 | 117 | 122 |
| Hẻm xe hơi | Có | Không | Có nhưng hẹp |
| Số tầng | 2 | 3 (cũ) | 2 |
| Nội thất | Cao cấp | Trung bình | Cao cấp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế hẻm xe hơi: Chiều rộng hẻm, khả năng quay đầu xe lớn, tránh gặp bất tiện khi dọn nhà hoặc để xe.
- Xem xét kỹ giấy tờ sổ đỏ, đảm bảo không vướng quy hoạch mở rộng hẻm hoặc làm đường.
- Kiểm tra kết cấu nhà cũ, tường, móng, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn sau mua, dù hiện nội thất cao cấp.
- Phân tích phong thủy cửa chính, hướng nhà kết hợp với nở hậu để đảm bảo không bị lỗi cơ bản ảnh hưởng tài vận.
- Kiểm tra môi trường xung quanh, tránh gần khu vực gây tiếng ồn, ô nhiễm hoặc sắp có quy hoạch gây ảnh hưởng.
