Nhận định về mức giá 5,45 tỷ đồng cho nhà 2 tầng tại Trần Xuân Lê, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng
Mức giá 5,45 tỷ đồng tương đương khoảng 98,38 triệu đồng/m² (diện tích sử dụng 104 m²) là khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi tại khu vực quận Thanh Khê. Nhà có diện tích đất 55,4 m², mặt tiền 5 m, chiều dài 11 m, 2 tầng, 3 phòng ngủ, 2 WC, hướng Đông Bắc, hoàn thiện cơ bản và đã có sổ đỏ, thuộc khu vực hẻm rộng 3,75 m, đang có quy hoạch mở rộng đường lên 5,5 m.
Phân tích dữ liệu thị trường so sánh
| Khu vực | Loại nhà | Diện tích đất (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Diện tích sử dụng (m²) | Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Phường Hòa Khê, Thanh Khê | Nhà ngõ xe hơi 2 tầng, 3PN | 55 – 60 | 4,2 – 4,8 | 75 – 85 | 100 – 110 | 40 – 46 | Hoàn thiện cơ bản, sổ đỏ, hẻm 3-4m |
| Quận Thanh Khê (vị trí tương đương) | Nhà 2 tầng, 3PN | 50 – 60 | 4,5 – 5,0 | 80 – 90 | 90 – 105 | 43 – 50 | Nhà mới sửa, hoàn thiện, hẻm xe hơi |
| Đường Trần Xuân Lê (tin đăng) | Nhà 2 tầng, 3PN | 55,4 | 5,45 | 98,3 | 104 | 52,4 | Hoàn thiện cơ bản, hẻm 3,75m, sắp mở rộng 5,5m |
Nhận xét chi tiết
- Giá/m² đất và sử dụng của tin đăng đều cao hơn khoảng 10-15% so với mức giá phổ biến trong khu vực tương đương.
- Nhà được hoàn thiện cơ bản, chưa có nội thất cao cấp nên chưa tạo ra giá trị tương xứng với mức giá đỉnh này.
- Hẻm hiện tại rộng 3,75 m, chưa chính thức mở rộng đường 5,5 m nên giá cũng chưa được hưởng lợi thực tế từ quy hoạch.
- Vị trí nhà thuộc khu dân cư ổn định, gần trung tâm quận, phù hợp với gia đình muốn ở lâu dài hoặc đầu tư cho thuê.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, giá hợp lý cho căn nhà này dao động trong khoảng 4,6 – 4,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 83 – 88 triệu đồng/m² đất, phù hợp hơn với thực trạng hoàn thiện và điều kiện hẻm hiện tại.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể áp dụng các luận điểm sau:
- Nhấn mạnh về giá thị trường khu vực tương đương, đang thấp hơn khoảng 10-15% so với mức đề xuất.
- Chỉ ra nhà hoàn thiện cơ bản cần thêm đầu tư để hoàn chỉnh, nên mức giá phải hợp lý để người mua chịu chi.
- Chưa có lợi ích thực tế từ việc mở rộng đường, nên chưa thể tính giá tăng thêm do quy hoạch.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, không qua trung gian để tạo ưu thế cho người bán.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá 4,8 – 4,9 tỷ đồng, đây là mức giá rất hấp dẫn để mua và có tiềm năng tăng giá khi hẻm được mở rộng thực tế.
