Nhận định về mức giá 8,5 tỷ cho nhà tại 220/1A, Nguyễn Oanh, Quận Gò Vấp
Với thông tin nhà 3 tầng, diện tích sử dụng 150 m², diện tích đất 50 m², vị trí trong hẻm xe hơi rộng 12m, cách mặt tiền Nguyễn Oanh chỉ 50m, nhà đầy đủ nội thất, có 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, đang cho thuê với giá 15 triệu/tháng và đã có sổ, mức giá 8,5 tỷ tương đương khoảng 170 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao nếu xét theo mặt bằng chung của khu vực Quận Gò Vấp hiện nay.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích đất (m²) | Diện tích sử dụng (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | Loại hình nhà | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 220/1A Nguyễn Oanh, Gò Vấp | 50 | 150 | 8.5 | 170 | Nhà hẻm, 3 tầng | Hẻm 12m, gần mặt tiền, nhà chưa hoàn công |
| Đường Nguyễn Oanh, Gò Vấp (nhà hẻm xe hơi) | 50-60 | 120-140 | 6.5 – 7.5 | 50 – 60 | Nhà hẻm, 2-3 tầng | Hoàn công đầy đủ, tiện ích xung quanh tốt |
| Nhà mặt tiền Nguyễn Oanh, Gò Vấp | 40-50 | 100-120 | 10 – 12 | 100 – 120 | Nhà mặt tiền | Vị trí trung tâm, phù hợp kinh doanh |
Nhận xét về giá và các yếu tố cần lưu ý
- Giá 8,5 tỷ tương đương 170 triệu/m² sử dụng là mức cao hơn rất nhiều so với các nhà hẻm tương tự trong khu vực đang giao dịch ở mức 50-60 triệu/m².
- Nhà chưa hoàn công, điều này có thể gây khó khăn trong việc hoàn thiện pháp lý, vay vốn ngân hàng hoặc chuyển nhượng sau này.
- Nhà đang cho thuê với 15 triệu/tháng, tương đương lợi nhuận cho thuê khoảng 2,1%/năm, khá thấp so với mức đầu tư.
- Vị trí hẻm 12m gần mặt tiền là điểm cộng nhưng chưa thể bằng nhà mặt tiền thực thụ về giá trị kinh doanh và thanh khoản.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý cho căn nhà này nên nằm trong khoản 6,5-7 tỷ đồng, tương đương 130-140 triệu/m² sử dụng, phản ánh đúng vị trí hẻm gần mặt tiền và trạng thái chưa hoàn công. Đây cũng là mức giá hấp dẫn hơn để tạo ra biên độ lợi nhuận hợp lý khi đầu tư hoặc sử dụng.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Nhấn mạnh về việc nhà chưa hoàn công làm tăng rủi ro và chi phí phát sinh cho người mua.
- So sánh với các căn nhà tương tự đã hoàn công và có giá chào bán thấp hơn nhiều.
- Đề cập đến mức lợi nhuận cho thuê thấp, không tương xứng với giá bán hiện tại.
- Đưa ra đề nghị giá thấp hơn nhưng hợp lý, khẳng định bạn là người mua thiện chí và có thể giao dịch nhanh.
Nếu chủ nhà không đồng ý giảm giá, bạn cần cân nhắc các rủi ro pháp lý và khả năng sinh lời khi đầu tư vào căn nhà này.
