Nhận định mức giá
Giá 5,35 tỷ đồng cho căn nhà 3 tầng, diện tích 46 m² tại Quận Gò Vấp tương đương khoảng 116,3 triệu đồng/m², là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các căn nhà trong hẻm trên địa bàn.
Tuy nhiên, nhà có vị trí trong hẻm xe hơi 4 mét, kết cấu kiên cố 3 tầng, 3 phòng ngủ, 3 WC, xây dựng năm 2017 còn mới, pháp lý đầy đủ, sổ vuông vức, khu vực an ninh và giao thông thuận tiện. Đây là những điểm cộng giúp nâng giá trị bất động sản.
Nếu xét về tính thanh khoản và khả năng cho thuê hoặc ở ngay thì mức giá này có thể chấp nhận được trong một số trường hợp, nhất là khi so sánh với các căn nhà tương tự đã giao dịch gần đây.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Căn nhà đang xét | Căn nhà A (Gò Vấp, hẻm xe hơi 4m) | Căn nhà B (Gò Vấp, hẻm nhỏ 3m) | Căn nhà C (Gò Vấp, mặt tiền đường lớn) |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 46 | 45 | 50 | 48 |
| Số tầng | 3 | 3 | 2 | 3 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 5,35 | 4,8 | 4,5 | 6,2 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 116,3 | 106,7 | 90 | 129,2 |
| Vị trí | Hẻm xe hơi 4m, khu dân cư đông, gần đường lớn | Hẻm xe hơi 4m, khu dân cư tương tự | Hẻm nhỏ 3m, ít thuận tiện | Mặt tiền đường lớn, tiện ích đầy đủ |
| Pháp lý | Đã có sổ, rõ ràng | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tình trạng nhà | Xây 2017, mới sơn sửa nhẹ | Xây 2015, trạng thái tốt | Xây cũ hơn, cần sửa chữa | Mới xây, thiết kế hiện đại |
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích so sánh, mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này nên nằm trong khoảng 4,8 – 5,0 tỷ đồng, tương đương 104.000 – 108.000 triệu đồng/m², phù hợp với xu hướng giá thị trường trong hẻm xe hơi 4 mét tại Quận Gò Vấp.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá về mức trên, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Thị trường hiện có nhiều lựa chọn tương tự với mức giá thấp hơn, nên cần điều chỉnh để tăng sức cạnh tranh.
- Chi phí sửa chữa dù nhẹ nhưng vẫn tồn tại, ảnh hưởng đến giá trị thực tế.
- Khả năng thanh khoản nhanh sẽ có lợi cho cả hai bên, giúp giao dịch thuận lợi hơn.
- Khách mua có thiện chí và sẵn sàng công chứng, giao nhà ngay, giảm thiểu rủi ro cho bên bán.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá khoảng 4,9 tỷ đồng, đây sẽ là một giao dịch hợp lý, vừa đảm bảo lợi ích cho người mua vừa không làm mất giá trị tài sản của chủ nhà.
