Nhận định mức giá 6,5 tỷ đồng cho nhà 3 tầng tại Đường Trần Cao Vân, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng
Giá chào bán 6,5 tỷ đồng tương đương khoảng 107,26 triệu đồng/m² dựa trên diện tích sử dụng 167,8 m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà phố tại khu vực trung tâm Quận Thanh Khê, Đà Nẵng, nhất là khi tính theo diện tích đất 60,6 m².
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét (Trần Cao Vân) | Giá trung bình khu vực Thanh Khê (2024) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 60,6 m² | 50 – 65 m² | Nhà phố phổ biến diện tích nhỏ đến vừa |
| Diện tích sử dụng | 167,8 m² | 140 – 180 m² | Nhà 3 tầng phù hợp với thiết kế hiện đại |
| Giá bán/m² đất | ~107 triệu đồng/m² (tính theo diện tích sử dụng) | 80 – 95 triệu đồng/m² | Giá chào bán cao hơn 10-30% mặt bằng |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, 2 mặt kiệt, cách đường chính 150m | Gần trung tâm quận, tiện ích đầy đủ | Vị trí hẻm ít thuận tiện hơn mặt tiền đường lớn |
| Tình trạng nhà | 3 tầng, nội thất đầy đủ, 3 phòng ngủ, 3 WC, đang cho thuê 10 triệu/tháng | Nhà xây mới hoặc sửa chữa tốt | Đang cho thuê là điểm cộng về dòng tiền |
Nhận xét về giá
Mức giá 6,5 tỷ đồng là khá cao
Điểm cộng là nhà xây dựng chắc chắn, nội thất đầy đủ, có thể sử dụng ngay và đang cho thuê với thu nhập 10 triệu đồng/tháng, hỗ trợ dòng tiền cho người mua đầu tư hoặc ở.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý nên dao động khoảng 5,5 – 6 tỷ đồng, tương đương khoảng 90 – 100 triệu đồng/m², vẫn đảm bảo giá trị thực tế khu vực và vị trí hẻm, đồng thời tạo biên độ lợi nhuận cho người mua.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Nhà nằm trong hẻm cách đường lớn 150m, giảm sự thuận tiện đi lại và khả năng tăng giá tương lai.
- So sánh trực tiếp với các căn hộ tương tự trong khu vực có giá thấp hơn 10-15% nhưng vị trí mặt tiền hoặc đường rộng hơn.
- Nhấn mạnh chi phí cần thiết để bảo trì, nâng cấp trong tương lai dù nhà kiên cố, tránh rủi ro về mặt bằng.
- Đưa ra cam kết nhanh chóng giao dịch, thanh toán và không phát sinh thủ tục phức tạp (sổ hồng chính chủ, sang tên nhanh).
Kết luận
Giá 6,5 tỷ đồng không hoàn toàn hợp lý nếu xét về mặt giá trị thị trường hiện tại. Tuy nhiên, đây là mức giá có thể chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao vị trí, tình trạng nhà và dòng tiền cho thuê hiện hữu.
Nếu mục tiêu là đầu tư dài hạn hoặc ở thực với yêu cầu nhà đẹp, nội thất đầy đủ, vị trí trung tâm, khách hàng có thể cân nhắc. Nhưng nếu ưu tiên giá hợp lý và khả năng thanh khoản nhanh, việc thương lượng giảm giá xuống còn 5,5 – 6 tỷ đồng là cần thiết.
