Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền 3 tầng tại Đường Đa Mặn Đông 4, P. Khuê Mỹ, Q. Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng có diện tích đất 90m², chiều ngang rộng 10m, rất hiếm gặp trong khu vực. Với 3 tầng xây dựng, tổng diện tích sàn ước tính khoảng 270m². Giá bán đưa ra là 8,4 tỷ đồng, tương đương ~31,111,000 VNĐ/m² sàn.
So sánh với mặt bằng giá nhà mặt tiền khu vực Ngũ Hành Sơn hiện nay, giá đất trung bình dao động 80-120 triệu đồng/m², nhà xây mới trung bình khoảng 6-7 triệu đồng/m² sàn (bao gồm thô và hoàn thiện). Với diện tích 90m² mặt tiền rộng 10m, đất có giá trị cao, nhưng nhà xây 3 tầng cũ chưa qua đầu tư nên giá trị nhà xây theo chi phí xây mới khoảng 1,8-2 tỷ đồng (270m² x 6.5 triệu).
Như vậy, giá đất thực tế chiếm phần lớn trong mức giá 8,4 tỷ này, khoảng 6,4 tỷ dành cho đất, tương đương 71 triệu/m² đất mặt tiền, mức giá này hơi nhỉnh so với mặt bằng nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được do vị trí gần Bệnh viện Nhi 600 giường và khu dân cư đông đúc.
Tuy nhiên, cần lưu ý nhà 3 tầng đã cũ, chưa qua đầu tư sửa chữa nâng cấp, nếu mua để ở hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ thì phải tính thêm chi phí cải tạo.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Chiều ngang 10m rất rộng so với các nhà mặt tiền khác thường chỉ từ 4-6m, tạo lợi thế mở cửa hàng, kinh doanh hoặc khai thác căn hộ cho thuê.
- Vị trí sát Bệnh viện Nhi 600 giường, khu dân cư đông đúc, nhu cầu thuê phòng cao, đặc biệt phù hợp để làm căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng cho thuê.
- Đường trước nhà rộng 6m, thuận tiện đi lại, có chỗ để xe hơi, rất hiếm nhà mặt tiền ngang lớn có đủ tiện ích như vậy.
- Pháp lý sạch, có sổ hồng riêng, mua bán nhanh gọn, giúp giảm tối đa rủi ro.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu 3 tầng và 8 phòng ngủ, căn nhà rất phù hợp làm căn hộ cho thuê, đặc biệt phục vụ nhu cầu thuê dài hạn cho nhân viên y tế, người nhà bệnh nhân hoặc kinh doanh homestay, căn hộ dịch vụ. Nếu mua đầu tư, có thể giữ nguyên trạng để cho thuê ngay, hoặc cải tạo nâng cấp nhẹ để tăng giá thuê.
Ngoài ra, chủ nhà có thể cân nhắc xây mới lại theo tiêu chuẩn cao hơn, tận dụng diện tích mặt tiền rộng để tăng mật độ phòng, tối ưu dòng tiền.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phường Khuê Mỹ) | Đối thủ 2 (Phường Hòa Hải) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 90 (ngang 10m) | 80 (ngang 5m) | 100 (ngang 6m) |
| Số tầng | 3 tầng | 3 tầng | 2 tầng |
| Giá bán (tỷ VNĐ) | 8,4 tỷ | 7,2 tỷ | 7,8 tỷ |
| Giá/m² đất (triệu VNĐ) | ~93.3 | 90 | 78 |
| Vị trí | Sát Bệnh viện Nhi, đường 6m | Gần trường học, đường 5m | Gần trung tâm thương mại, đường 6m |
| Tiện ích | Chỗ để xe hơi, sân thượng | Không có chỗ để xe hơi | Không có sân thượng |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà: hệ thống điện nước, thấm dột, móng mái do nhà đã xây lâu chưa qua đầu tư.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, tránh tranh chấp hoặc quy hoạch mở rộng bệnh viện ảnh hưởng đến tài sản.
- Xem xét phong thủy nhà do nhà mặt tiền rộng, tránh lỗi về hướng cửa hoặc phân chia phòng không hợp lý.
- Kiểm tra khả năng cấp phép xây dựng nếu có ý định cải tạo hoặc xây mới.
- Đường trước nhà rộng 6m, nhưng cần kiểm tra kỹ quy định đậu xe để không bị cản trở kinh doanh.
Kết luận: Giá 8,4 tỷ cho nhà mặt tiền 3 tầng, rộng ngang 10m, diện tích 90m² tại khu vực gần Bệnh viện Nhi 600 giường là mức giá hơi cao hơn mặt bằng một chút (~10-15%), tuy nhiên bù lại vị trí và mặt tiền rất hiếm có, phù hợp để khai thác căn hộ dịch vụ hoặc kinh doanh cho thuê. Nếu người mua có nhu cầu đầu tư dòng tiền hoặc ở thực, căn này đáng cân nhắc xuống tiền nhưng nên thương lượng giảm 5-7% do nhà chưa qua đầu tư, cần chi phí cải tạo. Nếu không muốn tốn thêm chi phí sửa chữa, người mua có thể đề xuất mức giá hợp lý khoảng 7,8-8 tỷ để giảm rủi ro thanh khoản và nâng cao hiệu quả đầu tư.
