Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng (trong mô tả là 2 tầng rưỡi, thực tế tổng 3 tầng), diện tích đất 77m², diện tích sử dụng 231m², mặt tiền 7m, chiều dài 11m, mặt tiền rộng, đường trước nhà 5,5m có vỉa hè 3m, pháp lý sổ đỏ đầy đủ. Giá 3,4 tỷ tương đương 44,16 triệu/m² sử dụng.
So với mức giá trung bình khu vực Ngũ Hành Sơn, đặc biệt gần FPT Đà Nẵng, mức giá này thuộc tầm khá cao vì khu vực này đang có nhiều nhà mới xây giá khoảng 35-40 triệu/m² sử dụng đối với nhà phố mặt tiền. Tuy nhiên, nhà đã xây móng lên 5 tầng, hoàn thiện cơ bản, 3 tầng kiên cố, nên có lợi thế về kết cấu so với nhà nát hoặc đất trống. Với chi phí xây dựng thô và hoàn thiện hiện nay vào khoảng 6-7 triệu/m², xây mới 3 tầng khoảng 231m² sẽ tốn ít nhất 1,4-1,6 tỷ đồng chưa kể chi phí khác, nên mức giá chào 3,4 tỷ đã bao gồm giá trị đất và nhà cũ.
Tuy nhiên, giá này có phần hơi cao so với mặt bằng chung nếu xét về tổng diện tích đất chỉ 77m², trong khi diện tích sử dụng được khai báo khá lớn do tận dụng tối đa diện tích sàn. Người mua cần kiểm tra kỹ giấy phép xây dựng, quy hoạch để đảm bảo có thể sử dụng hết diện tích trên.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 7m, thuận tiện kinh doanh hoặc để xe.
- Đường rộng 5,5m, có vỉa hè 3m, rất hiếm trong khu vực gần trường đại học FPT.
- Nhà xây móng chịu lực tốt, lên đến 5 tầng, dễ dàng nâng cấp hoặc cải tạo thêm.
- Hướng Bắc, phù hợp với khí hậu Đà Nẵng, hạn chế nắng gắt chiều.
- Vị trí gần trường FPT, khu dân cư đông đúc, rất thuận tiện cho sinh viên thuê hoặc ở gia đình.
Điểm “độc bản” là sự kết hợp giữa mặt tiền rộng, đường lớn và móng nhà chắc chắn cho phép phát triển thêm tầng, điều ít nhà nào trong khu vực có được.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền lâu dài. Gần trường đại học FPT là điểm cộng lớn cho thuê sinh viên hoặc nhân viên văn phòng. Với móng nhà lên tới 5 tầng, cũng có thể đầu tư xây thêm tầng để tăng giá trị tài sản hoặc tăng diện tích cho thuê.
Đầu tư xây lại mới hoàn toàn có thể cân nhắc nhưng chi phí và giấy phép phải rõ ràng. Làm kho xưởng không phù hợp vì vị trí và kết cấu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Yên Khê, Ngũ Hành Sơn) |
Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hữu Thọ, Ngũ Hành Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 77 | 80 | 75 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 231 | 210 | 200 |
| Giá bán (tỷ) | 3,4 | 3,1 | 3,5 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 44,16 | 39,5 | 45,0 |
| Mặt tiền (m) | 7 | 6 | 5,5 |
| Đường trước nhà (m) | 5,5 + vỉa hè 3m | 4m | 6m |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Kết cấu | Nhà 3 tầng, móng 5 tầng | Nhà 2 tầng | Nhà 3 tầng, móng 3 tầng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy phép xây dựng, quy hoạch khu vực có cho phép xây tối đa 5 tầng không.
- Xem kỹ hồ sơ pháp lý sổ đỏ để tránh tranh chấp, quy hoạch treo.
- Kiểm tra hiện trạng móng và kết cấu thực tế, tránh rủi ro móng không đạt tiêu chuẩn.
- Kiểm tra hạ tầng điện nước, nội thất hoàn thiện cơ bản như mô tả.
- Xem xét phong thủy hướng Bắc có phù hợp với gia chủ hay không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trên đường 5,5m, đảm bảo tiện lợi di chuyển.
Kết luận: Mức giá 3,4 tỷ cho căn nhà này có thể coi là cao hơn khoảng 10-15% so với một số bất động sản tương tự trong khu vực, nhưng bù lại lợi thế mặt tiền rộng, đường lớn, móng chắc và gần trường đại học FPT là điểm cộng rất lớn. Người mua nên thương lượng giảm giá khoảng 200-300 triệu để có giá sát thực hơn hoặc yêu cầu làm rõ giấy phép xây dựng để tránh rủi ro sau này. Nếu không, mức giá này chưa thực sự hấp dẫn để xuống tiền ngay mà chưa có kiểm tra kỹ lưỡng.
