Check giá "BÁN NHÀ 3 TẦNG – HXH – HOÀN CÔNG ĐỦ – BÌNH THỚI – QUẬN 11 – NHỈNH 3"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà có diện tích đất 3x5m = 15m², giá bán 3,199 tỷ đồng tương đương 213,27 triệu/m². Đây là mức giá khá cao trong khu vực Quận 11, đặc biệt với nhà diện tích nhỏ và hẻm. Nhà 3 tầng, 2 phòng ngủ, 2 toilet, hoàn công đầy đủ, nên giá này thể hiện giá trị nhà hiện hữu khá tốt.

So sánh với chi phí xây mới: nếu xây mới nhà 3 tầng diện tích sàn khoảng 45m² (15m² x 3 tầng), với giá xây dựng hoàn thiện trung bình 6,5 triệu/m² thì tổng chi phí xây mới khoảng 292,5 triệu đồng. Rõ ràng chi phí xây mới rất thấp so với giá bán, nên phần lớn giá trị nằm ở vị trí và pháp lý sổ đỏ.

Tuy nhiên, diện tích nhà rất nhỏ, giới hạn công năng sử dụng, đồng thời hẻm xe tải tuy thông nhưng không rõ rộng bao nhiêu mét, có thể gây khó khăn cho xe lớn quay đầu hoặc đậu xe.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

– Vị trí nằm trung tâm Quận 11, gần các tuyến đường lớn như Tôn Thất Hiệp, Lãnh Binh Thăng, thuận tiện di chuyển sang các quận trung tâm và lân cận.

– Hẻm xe tải thông thoáng là điểm cộng hiếm với nhà hẻm trong khu vực, giúp việc vận chuyển, sinh hoạt thuận tiện hơn hẻm nhỏ.

– Hoàn công đầy đủ, sổ hồng chính chủ, pháp lý sạch sẽ giúp giảm rủi ro giao dịch.

– Kết cấu 3 tầng, 2 phòng ngủ phù hợp gia đình nhỏ hoặc đầu tư cho thuê.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Với diện tích hạn chế, căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê căn hộ nhỏ, đặc biệt sinh viên hoặc nhân viên văn phòng do gần trường đại học và bệnh viện lớn. Không phù hợp đầu tư xây mới do diện tích nhỏ, chi phí xây dựng trên diện tích hạn chế làm giảm hiệu quả. Nếu có thể mở rộng hoặc mua thêm lô bên cạnh sẽ tốt hơn.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ hẻm xe tải thông có thực sự rộng rãi, dễ quay đầu xe tải lớn hay không, tránh tình trạng hẻm nhỏ gây khó khăn vận chuyển.
• Đánh giá hiện trạng nhà về chất lượng xây dựng, có hay không thấm dột, nứt tường, hệ thống điện nước an toàn.
• Xác minh pháp lý thực sự rõ ràng, không vướng quy hoạch hay tranh chấp đất đai do khu vực trung tâm có thể có dự án nâng cấp đường.
• Kiểm tra phong thủy và hướng nhà, tuy chưa có thông tin rõ, nhưng nhà hẻm thường dễ gặp vấn đề quay đầu xe hoặc ánh sáng tự nhiên kém.

Nhận xét về giá: Giá 3,199 tỷ (213 triệu/m²) là mức cao so với các căn tương tự trong khu vực (thường 160-180 triệu/m²). Tuy nhiên, điểm cộng là hẻm xe tải thông, vị trí trung tâm và pháp lý rõ ràng. Nếu người mua có nhu cầu ở thực, ưu tiên vị trí thuận lợi và sẵn sàng chấp nhận diện tích nhỏ, mức giá này có thể chấp nhận được.

Nếu mục đích đầu tư, có thể thương lượng giảm giá khoảng 10-15% do diện tích nhỏ, hạn chế khả năng phát triển, và rủi ro hẻm nhỏ về lâu dài. Người mua cần xem xét kỹ hiện trạng nhà và hẻm trước khi quyết định “xuống tiền”.