Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Đỗ Thị Lời, Phường 9, Quận 3 có diện tích đất 66 m² (4.5x15m), diện tích sử dụng 199 m² trên 3 tầng, giá bán 18,6 tỷ đồng tương đương khoảng 281,82 triệu/m². Với khu vực trung tâm Quận 3, đặc biệt là mặt tiền đường nhỏ, đây là mức giá khá cao.
So với giá đất trung bình mặt tiền Quận 3 hiện nay dao động khoảng 200-250 triệu/m² tùy vị trí, cộng với chi phí xây dựng nhà 3 tầng cơ bản (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), thì giá trị thực của tài sản này đang bị đẩy lên cao hơn khoảng 15-20%.
Nhà 3 tầng xây dựng đã lâu (không ghi rõ năm xây) nên giá trị phần nhà có thể thấp hơn đáng kể so với chi phí xây mới. Chủ nhà không đề cập đến tuổi thọ, tình trạng sửa chữa, nội thất tuy đầy đủ nhưng chưa rõ chất lượng. Do vậy, giá này có thể đang “ngáo giá” so với giá trị thực.
Khuyến nghị: Người mua nên thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% để tương xứng với thực tế nhà cũ và mặt tiền đường nhỏ, hoặc kiểm tra kỹ pháp lý, giấy phép xây dựng và quy hoạch xung quanh để tránh rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Đỗ Thị Lời, tuyến đường kinh doanh sầm uất, gần Cách Mạng Tháng 8 và Hoàng Sa, thuận tiện giao thương.
- Vỉa hè rộng 3m, phù hợp để đỗ xe hoặc trưng bày kinh doanh.
- Nhà vuông vức, kết cấu trệt + 2 lầu, có 3 phòng ngủ, phù hợp vừa ở vừa kinh doanh.
- An ninh tốt, khu vực phát triển ổn định, đa dạng ngành nghề kinh doanh.
Điểm hạn chế là mặt tiền nhỏ chỉ 4,5m, không rộng rãi như nhiều căn phố khác, có thể hạn chế khai thác một số ngành nghề lớn hoặc mở rộng mặt bằng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để kết hợp ở thực và kinh doanh nhỏ lẻ hoặc làm văn phòng đại diện. Với vị trí gần các trục đường chính, có thể cho thuê mặt bằng tầng trệt và ở tầng trên. Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ, không có bãi đỗ xe lớn.
Nếu mua để đầu tư xây mới, cần tính toán chi phí phá dỡ và xây lại, tuy nhiên với diện tích đất 66m² mặt tiền hẹp, tiềm năng tăng giá đất không quá cao do Quận 3 đã phát triển ổn định, không còn nhiều quỹ đất trống.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (CMT8, P.10, Q3) | Đối thủ 2 (Lê Văn Sỹ, P.14, Q3) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 66 (4.5×15) | 70 (4×17.5) | 60 (4×15) |
| Kết cấu | 3 tầng, nhà cũ | Trệt + 3 lầu, mới | Trệt + 2 lầu, nhà cải tạo |
| Vị trí | Mặt tiền đường nhỏ 4.5m, cách CMT8 50m | Mặt tiền đường lớn, kinh doanh sầm uất | Mặt tiền đường trung bình, khu dân cư đông |
| Giá bán (tỷ) | 18.6 | 21.5 | 17.0 |
| Giá/m² (triệu) | 281.82 | 307.14 | 283.33 |
| Tiện ích | An ninh, kinh doanh nhỏ | Gần trung tâm, tiện ích đa dạng | Gần trường học, khu dân cư |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý rõ ràng, đã có sổ đỏ, không tranh chấp.
- Kiểm tra thực trạng nhà cũ: kết cấu, thấm dột, hệ thống điện nước, nội thất.
- Xác minh quy hoạch xung quanh: có hay không các dự án giải tỏa hoặc xây dựng đường mới ảnh hưởng đến nhà.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, đỗ xe trên mặt tiền đường nhỏ 4,5m.
- Xem xét phong thủy hướng nhà, ánh sáng tự nhiên.
- Thương lượng giá do giá hiện tại khá cao so với mặt bằng chung.
