Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 75 m² (5×15 m), diện tích sử dụng 200 m² với kết cấu 1 trệt + 2 lầu + sân thượng, 7 phòng ngủ, nhiều phòng vệ sinh. Giá bán 8,79 tỷ tương đương 117,2 triệu/m² sử dụng, đây là mức giá khá cao ở khu vực Gò Vấp, nhất là trong ngõ hẻm.
So với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn hoàn thiện), tổng chi phí xây dựng nhà mới 200 m² cũng chỉ khoảng 1,4 tỷ. Giá bán hiện tại gấp 6 lần chi phí xây dựng, cho thấy giá trị chủ yếu đến từ vị trí, pháp lý và chất lượng nhà mới.
Đây là nhà mới xây xong tháng 11/2025, có sổ hồng riêng, không vướng quy hoạch, nội thất cao cấp, camera an ninh, hệ thống báo cháy, máy lạnh đầy đủ. Nhà nở hậu giúp tận dụng tối đa diện tích sử dụng.
Nhận xét về giá: Giá 8,79 tỷ là mức cao cho khu vực hẻm xe ba gác, tuy nhiên bù lại nhà mới, nội thất cao cấp và công năng đa dạng (4 căn hộ tầng trệt cho thuê) làm tăng giá trị thực. Giá này có thể chấp nhận được nếu mua để ở kết hợp đầu tư cho thuê lâu dài. Nhưng vẫn cần thương lượng giảm khoảng 5-7% do vị trí trong hẻm và hẻm chỉ vừa xe ba gác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây, hoàn thiện cao cấp, nhiều tiện nghi hiện đại (phòng xông hơi, bồn tắm, máy rửa chén, máy lạnh 7 phòng).
- Hẻm xe ba gác nhưng chỉ cách đường lớn Phan Huy Ích 3 căn nhà, thuận tiện di chuyển, gần Emart, ga sân bay T3, nhiều trường đại học lớn.
- Tầng trệt chia 4 căn hộ riêng biệt cho thuê với thu nhập ổn định, rất phù hợp chủ đầu tư vừa ở vừa kinh doanh cho thuê.
- Nhà nở hậu tận dụng không gian, sân thượng trồng cây xanh mát mẻ quanh năm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Tối ưu nhất là kết hợp ở thực và cho thuê từng căn hộ tầng trệt để tạo dòng tiền ổn định. Ngoài ra có thể cho thuê nguyên căn với giá cao do chất lượng nhà mới và vị trí tốt. Với tiềm năng phát triển khu vực Gò Vấp gần sân bay T3 và trung tâm thương mại, cũng có thể cân nhắc đầu tư giữ tài sản dài hạn.
Không nên mua để xây lại vì nhà mới xây rất mới, chi phí xây dựng lại không tiết kiệm được so với giá bán hiện tại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà hẻm xe hơi, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Nhà mới, Quận 12 gần Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm xe ba gác, gần Phan Huy Ích, Emart, sân bay T3 | Hẻm xe hơi, cách đường chính 50m, gần chợ | Ngõ xe hơi, cách 1km trung tâm Gò Vấp |
| Diện tích đất (m²) | 75 | 80 | 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 200 | 150 | 180 |
| Kết cấu | 1 trệt + 2 lầu + sân thượng, 7 phòng ngủ | 1 trệt + 1 lầu, 4 phòng ngủ | 1 trệt + 2 lầu, 6 phòng ngủ |
| Giá bán (tỷ) | 8,79 | 7,2 | 7,9 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 117,2 | 48 | 44 |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, không quy hoạch | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng thực tế do mới xây xong, tránh phát sinh lỗi kỹ thuật.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và giao thông trong hẻm, hẻm chỉ xe ba gác, cần kiểm tra thực tế.
- Xác nhận rõ ràng giấy tờ pháp lý, sổ hồng riêng không vướng quy hoạch.
- Đánh giá tiềm năng cho thuê từng căn hộ nhỏ, kiểm tra hợp đồng cho thuê hiện tại.
- Kiểm tra phong thủy nhà nở hậu và hướng Bắc, xem có phù hợp với gia chủ hay không.
