Nhận định về mức giá 8,5 tỷ đồng cho căn nhà 3 tầng tại Đường Dã Tượng, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Căn nhà có diện tích đất 77 m², mặt tiền 5 m, chiều dài 16 m, tổng 3 tầng, đang trong tình trạng hoàn thiện cơ bản, có 3 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, mặt tiền đường rộng 10,5 m và vỉa hè 5 m, đối diện công viên thoáng mát. Giá được chào bán là 8,5 tỷ đồng, tương đương mức giá khoảng 110,39 triệu đồng/m².
Phân tích mức giá theo thị trường Đà Nẵng hiện tại
| Vị trí | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Dã Tượng, Quận Sơn Trà | Nhà mặt phố 3 tầng | 77 | 110,39 | 8,5 | Đang cho thuê, gần công viên |
| Đường Ngô Quyền, Quận Sơn Trà | Nhà mặt phố 3 tầng | 75 – 80 | 90 – 105 | 7 – 8,4 | Đường rộng, gần trung tâm |
| Đường Hoàng Diệu, Quận Hải Châu | Nhà mặt phố 3 tầng | 70 – 85 | 120 – 130 | 8,4 – 11 | Vị trí trung tâm thành phố |
| Đường Phạm Văn Đồng, Quận Sơn Trà | Nhà mặt phố 3 tầng | 70 – 90 | 85 – 100 | 6 – 9 | Đường lớn, phát triển |
Nhận xét về giá bán
So với các sản phẩm tương tự trong khu vực Quận Sơn Trà, mức giá 110,39 triệu/m² là hơi cao so với mặt bằng chung trên các tuyến đường lớn như Ngô Quyền hay Phạm Văn Đồng, nơi mức giá phổ biến dao động từ 85 đến 105 triệu/m². Tuy nhiên, căn nhà này có lợi thế nằm ngay mặt phố đường Dã Tượng rộng 10,5 m, vỉa hè 5 m, đối diện công viên thoáng mát, đang có hợp đồng cho thuê tạo dòng tiền ổn định. Đây là những yếu tố có thể hỗ trợ để giải thích cho mức giá cao hơn một chút.
Nếu so sánh với các vị trí trung tâm đắt đỏ hơn như Hải Châu (đường Hoàng Diệu), mức giá trên là hợp lý khi vị trí Dã Tượng chưa phải trung tâm nhất, nhưng với lợi thế đường rộng và tiện ích công viên, giá này có thể xem là chấp nhận được.
Những lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Pháp lý: Đã có sổ đỏ, là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ về giấy tờ cho thuê hiện tại, hợp đồng cho thuê có đảm bảo tính pháp lý và không có tranh chấp.
- Tiềm năng phát triển: Khu vực Quận Sơn Trà đang phát triển mạnh, đặc biệt gần biển và các khu du lịch, nên khả năng tăng giá trong tương lai là có.
- Tình trạng nhà: Hoàn thiện cơ bản, cần khảo sát kỹ để tính toán chi phí hoàn thiện nếu muốn nâng cấp.
- Dòng tiền cho thuê: Cần xác định rõ mức thu nhập từ việc cho thuê hiện tại để đánh giá hiệu quả đầu tư.
- Khả năng thương lượng: Chủ nhà đã để ngỏ khả năng thương lượng, nên có thể đề xuất giảm giá hợp lý.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 100 – 105 triệu đồng/m², tương đương khoảng 7,7 – 8,1 tỷ đồng. Mức giá này cân bằng giữa lợi thế vị trí, tình trạng nhà và mặt bằng giá chung tại khu vực.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể áp dụng các luận điểm sau:
- Nêu rõ mức giá trung bình trên các tuyến đường tương đương trong Quận Sơn Trà thấp hơn giá chào bán hiện tại.
- Nhấn mạnh chi phí hoàn thiện và rủi ro khi mua nhà đang cho thuê có thể ảnh hưởng đến dòng tiền.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh hoặc không qua trung gian để tạo ưu thế cho chủ nhà.
- Cam kết mua lâu dài và xử lý nhanh thủ tục pháp lý để giảm gánh nặng cho chủ.
Kết luận, căn nhà có mức giá chào bán khá cao nhưng vẫn có thể chấp nhận được trong bối cảnh vị trí và tiện ích đi kèm. Tuy nhiên, việc thương lượng giảm giá xuống khoảng 7,7 – 8,1 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, đảm bảo tỷ suất lợi nhuận và khả năng sinh lời tốt hơn cho người mua.
