Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất 104m² (7,5m mặt tiền, nở hậu 9m, chiều dài 18m), giá chào bán 8,85 tỷ đồng tương ứng đơn giá khoảng 85,1 triệu đồng/m² đất thổ cư tại vị trí trung tâm quận Thanh Khê, Đà Nẵng.
Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư khu vực Thanh Khê Tây, nếu so với các mặt tiền đường lớn khác trong quận có thể dao động từ 60-75 triệu/m², mức giá này đang bị đẩy lên khoảng 15-30% do vị trí rất sầm uất, gần các tuyến đường lớn và khu công ty dệt may 29/3.
Nhà 3 tầng hiện hữu với 4 phòng ngủ, 3 WC, 2 phòng khách, bếp, phòng thờ và sân xe là một ưu điểm, tuy nhiên nếu tính theo chi phí xây dựng mới thô + hoàn thiện (khoảng 6-7 triệu/m² sàn) thì giá trị nhà hiện trạng chưa thể vượt quá 2-2,5 tỷ đồng. Phần còn lại chủ yếu là giá đất và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá này nằm ở ngưỡng cao, người mua cần cân nhắc kỹ bởi có thể đang mua với giá “ngáo” từ cơn sốt đất khu vực trung tâm, tuy nhiên cũng không quá phi lý nếu đánh giá tiềm năng kinh doanh hoặc đầu tư.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 7,5m nở hậu 9m: Rất thuận lợi cho kinh doanh, có thể mở cửa hàng, văn phòng hoặc cho thuê mặt bằng thương mại.
- Vị trí siêu sầm uất: Nằm sát tuyến đường Trần Cao Vân và gần công ty dệt may 29/3, lượng người qua lại rất đông, tiềm năng khai thác thương mại rất cao.
- Hướng Tây Nam: Hướng này phù hợp với nhiều mục đích sử dụng, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ về nắng chiều và phong thủy.
- Nhà 3 tầng kết cấu sẵn: Tiết kiệm chi phí xây dựng lại, có thể sử dụng ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà đất này phù hợp nhất cho mục đích kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng thương mại nhờ vị trí đắc địa và mặt tiền rộng. Ngoài ra, có thể sử dụng để ở kết hợp làm văn phòng nhỏ hoặc xây lại thành tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê nếu có nhu cầu đầu tư dài hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trần Cao Vân) | Đối thủ 2 (Đường Ông Ích Khiêm) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 104 m² | 90 m² | 110 m² |
| Mặt tiền | 7,5m (nở hậu 9m) | 5m | 6m |
| Giá/m² | 85,1 triệu | 70 triệu | 65 triệu |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | Mặt tiền đường Mẹ Nhu, sát Trần Cao Vân | Trần Cao Vân, gần chợ | Ông Ích Khiêm, khu dân cư đông đúc |
| Hiện trạng | Nhà 3 tầng, 4PN | Nhà 2 tầng cũ | Đất trống |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp tranh chấp hoặc quy hoạch treo trong tương lai.
- Đánh giá hiện trạng nhà 3 tầng: kiểm tra kết cấu chịu lực, thấm dột, hệ thống điện nước.
- Xem xét kỹ hướng Tây Nam có phải chịu nắng nóng gay gắt vào buổi chiều không, ảnh hưởng đến sinh hoạt.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt là các dự án giao thông xung quanh có thể làm thay đổi giá trị bất động sản.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và tiếp cận giao thông trên đường Mẹ Nhu để đảm bảo thuận tiện kinh doanh.
