Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 3 tầng tại đường Thanh Lương 12, phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ có diện tích đất 100m², diện tích sử dụng khoảng 180m² (chiều ngang 5m, chiều dài 20m). Giá bán 8,8 tỷ đồng tương đương 88 triệu/m² sử dụng, đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt phố tại Cẩm Lệ.
Tham khảo giá xây dựng mới hoàn thiện hiện nay tại Đà Nẵng dao động từ 6-7 triệu/m². Với 180m² sử dụng, chi phí xây mới hoàn thiện khoảng 1,08 – 1,26 tỷ đồng. Do đó, phần giá trị còn lại chủ yếu nằm ở vị trí, pháp lý và tiện ích.
So sánh với các căn nhà tương tự trong khu vực, giá nhà mặt tiền tại Cẩm Lệ thường dao động từ 50-70 triệu/m² cho nhà mới xây hoặc nhà mặt phố đẹp. Mức giá 88 triệu/m² này cao hơn trung bình từ 25-40%, cần xem xét kỹ các yếu tố đi kèm như pháp lý, khả năng tăng giá trong tương lai và tiện ích.
Nhận xét về giá: Giá bán 8,8 tỷ cho nhà 3 tầng diện tích sử dụng 180m² là mức giá cao và có thể đang bị đẩy giá quá 30-40% so với thị trường. Người mua cần thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà giải thích rõ các điểm cộng để hợp lý hóa giá này.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 5m, đường trải nhựa 7,5m: thuận tiện cho ô tô ra vào, thuận lợi cho kinh doanh hoặc để xe.
- Hướng Đông Bắc:
- 3 tầng, thiết kế hiện đại, nội thất cao cấp:
- Số phòng ngủ 3 và 4 phòng vệ sinh:
- Sân ô tô rộng rãi:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất với nhu cầu ở thực cao cấp hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ, văn phòng nhỏ do vị trí mặt tiền, thiết kế hiện đại và nội thất đầy đủ. Ngoài ra, nếu người mua có vốn, có thể cân nhắc đầu tư cải tạo lại
Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí mặt phố và giá thành cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Đình Lý) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hữu Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 100m² (5x20m) | 90m² (4.5x20m) | 120m² (6x20m) |
| Diện tích sử dụng | 180m² | 150m² | 210m² |
| Số tầng | 3 tầng | 3 tầng | 2 tầng |
| Hướng | Đông Bắc | Đông Nam | Tây Bắc |
| Giá bán | 8,8 tỷ (88 tr/m²) | 6,7 tỷ (89 tr/m²) | 9,5 tỷ (45 tr/m²) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Sân ô tô, nội thất cao cấp | Nhà mới, không sân để xe | Sân rộng, nhà cũ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ sổ đỏ đảm bảo không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng thực tế, đặc biệt hệ thống điện nước, chống thấm và nội thất cao cấp có đảm bảo như quảng cáo.
- Xác minh rõ ràng về hướng nhà và phong thủy, tránh lỗi phong thủy gây khó khăn về tài chính hoặc sức khỏe.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô trên đường 7,5m và khu vực xung quanh để đảm bảo thuận tiện sinh hoạt.
- Đánh giá tiềm năng tăng giá trong tương lai dựa trên quy hoạch khu vực Hòa Xuân và các dự án phát triển hạ tầng quanh đó.
