Check giá "BÁN NHÀ 3 TẦNG VẠN KIẾP P3 BT"

Thẩm định giá trị thực:

Căn nhà có diện tích đất 36m², diện tích sử dụng 78m² trên 3 tầng, với mức giá 7,84 tỷ đồng tương đương 217,78 triệu đồng/m² sử dụng. Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung khu vực Bình Thạnh, đặc biệt trong phân khúc nhà hẻm nhỏ. Thông thường, các căn nhà phố có kết cấu BTCT 3 tầng với diện tích tương tự tại Bình Thạnh dao động khoảng 130-160 triệu/m², tùy vị trí.

Xét về kết cấu, nhà được xây dựng kiên cố, 3 phòng ngủ, 4 vệ sinh, sân thượng, nội thất cao cấp, thiết kế hiện đại, lại nằm trong hẻm rộng 3m có ngõ thông tứ tung, diện tích nở hậu 4.8m giúp tận dụng tối đa không gian. Tuy nhiên, chi phí xây dựng hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², tính ra chi phí xây mới 78m² cũng chỉ khoảng 0,5 tỷ đồng. Giá đất và vị trí quyết định lớn giá trị.

Vị trí nhà nằm gần Phan Xích Long – tuyến phố ẩm thực nổi tiếng, rất thuận tiện cho việc sinh hoạt và kinh doanh nhỏ lẻ. Khu vực này có mật độ dân cư cao, tiện ích đầy đủ nhưng hẻm nhỏ là yếu tố hạn chế đáng kể giá trị so với nhà mặt tiền.

Nhận xét về giá: Giá chào 7,84 tỷ là đang bị thổi lên khoảng 30-40% so với giá thị trường thực tế cho nhà hẻm tại Bình Thạnh. Người mua cần cân nhắc kỹ, không nên vội xuống tiền nếu chưa thương lượng giảm giá sâu.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí siêu đắc địa, gần phố ẩm thực Phan Xích Long, thuận tiện di chuyển và tiếp cận tiện ích.
• Nhà nở hậu 4.8m, tạo không gian mở rộng hơn so với diện tích mặt tiền 4.1m.
• Kết cấu BTCT kiên cố, 3 tầng + sân thượng, đủ công năng cho gia đình 3 phòng ngủ, 4WC.
• Hẻm rộng 3m, thông tứ tung, hạn chế tình trạng bí bách, dễ quay đầu xe.
• Nội thất cao cấp, tone màu hiện đại, phù hợp với gia chủ yêu thích sự sang trọng và tiện nghi.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất để ở thực, dành cho gia đình trẻ hoặc trung niên cần không gian hiện đại, tiện nghi trong khu vực trung tâm Bình Thạnh. Ngoài ra, do vị trí gần phố ẩm thực, có thể tận dụng một phần tầng trệt để kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh, tăng dòng tiền.

Đầu tư xây lại không quá hấp dẫn do diện tích đất nhỏ, hẻm không rộng, không thể mở rộng quy mô xây dựng nhiều tầng hơn. Làm kho xưởng không phù hợp với vị trí trung tâm và kết cấu nhà.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra pháp lý sổ đỏ rõ ràng, không bị quy hoạch hay tranh chấp do vị trí trung tâm có thể có dự án mới.
• Kiểm tra chất lượng xây dựng, kết cấu BTCT có bị xuống cấp, thấm dột hay hư hại không.
• Đánh giá chiều rộng hẻm 3m có thực sự thuận tiện cho di chuyển xe cộ, đặc biệt xe cấp cứu, xe tải.
• Kiểm tra phong thủy nhà, tránh các lỗi về hướng, nở hậu có hợp tuổi gia chủ hay không.
• Xem xét tiện ích xung quanh có thực sự như quảng cáo (trường học, chợ, ngân hàng, siêu thị).
• Đánh giá tiềm năng tăng giá khu vực Phan Xích Long và Vạn Kiếp trong tương lai gần.