Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 64m², diện tích sử dụng thực tế sau hoàn công là 120.7m², chiều ngang 4.2m nở hậu nhẹ, chiều dài 16m, kết cấu lầu đúc thật kiên cố, 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh. Giá bán 6.8 tỷ tương ứng đơn giá thực trên diện tích sử dụng khoảng 56.3 triệu/m² sàn (6.8 tỷ / 120.7m²).
So với mặt bằng nhà phố trong khu vực Phường Tăng Nhơn Phú A, giá đất trung bình khoảng 50-60 triệu/m² đất thổ cư hẻm ô tô rộng. Giá bán này nếu quy về đất 64m² thì tương đương giá đất 106 triệu/m², khá cao so với khu vực. Tuy nhiên, tính cả phần xây dựng lầu đúc và hoàn công lên tới 120.7m², đơn giá sàn 56.3 triệu/m² vẫn cao hơn mức xây mới thô + hoàn thiện hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn) cộng với giá đất chuẩn trong khu vực.
Nhận xét về giá: Giá này có dấu hiệu bị đẩy lên khá cao, khoảng 15-20% so với mức giá phổ biến cùng khu vực, do vậy người mua cần thận trọng, không nên vội xuống tiền nếu chưa kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm rộng 5m, ô tô vào được thuận tiện, đây là ưu điểm vượt trội so với nhiều nhà hẻm nhỏ trên đường Lã Xuân Oai.
– Kết cấu lầu đúc thật, xây dựng kiên cố, không cần đầu tư sửa chữa lớn ngay, tiết kiệm chi phí và thời gian.
– Nhà có giếng trời giúp không gian thoáng mát, phòng ngủ dưới rộng rãi phù hợp với gia đình đa thế hệ.
– Vị trí nhà nằm trên đường Lã Xuân Oai, gần các tiện ích, hạ tầng phát triển của TP Thủ Đức.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
– Ở thực tế: Do kết cấu chắc chắn, phòng ốc đầy đủ, hẻm ô tô thuận tiện, phù hợp cho gia đình 3-4 thành viên.
– Đầu tư xây lại: Nếu người mua có năng lực tài chính và chấp nhận đầu tư, có thể phá dỡ xây mới theo thiết kế hiện đại để tăng giá trị sàn.
– Cho thuê dòng tiền: Vị trí tốt, phòng ngủ đủ, có thể cho thuê căn hộ hoặc hộ gia đình sinh sống dài hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lã Xuân Oai, hẻm 4m) | Đối thủ 2 (Đường Tăng Nhơn Phú A, hẻm xe hơi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 64 | 70 | 65 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 120.7 | 110 | 115 |
| Kết cấu | Lầu đúc thật, hoàn công đủ | Nhà cấp 4, cần sửa chữa | Lầu đúc, xây mới 2018 |
| Hẻm | 5m, ô tô vào được | 4m, xe máy | 6m, ô tô vào tận nhà |
| Giá bán (tỷ) | 6.8 | 5.5 | 7.5 |
| Đơn giá đất quy đổi (triệu/m² đất) | 106 (theo thông tin) | 78 | 115 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý sổ đỏ, đặc biệt phần hoàn công 120.7m² có đủ chứng nhận và không bị tranh chấp.
- Đánh giá hiện trạng xây dựng, xem xét kết cấu lầu đúc thật có bị nứt, thấm dột hay xuống cấp không.
- Xem xét hướng nhà và phong thủy tổng thể, vì mặt tiền hẹp 4.2m dễ gây cảm giác tù túng nếu không bố trí hợp lý.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô trong hẻm 5m, tránh trường hợp đi lại bất tiện.
- Tra cứu quy hoạch khu vực, đặc biệt liên quan đến mở rộng hẻm hoặc các dự án quanh đó có thể ảnh hưởng giá trị tài sản.
