Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng diện tích đất 94m² (4.5m x 21m), tổng diện tích sàn khoảng 282m² (3 tầng x 94m²). Giá bán 6,4 tỷ đồng tương đương 68,09 triệu/m² đất và khoảng 22,7 triệu/m² sàn xây dựng.
So sánh với mức giá xây dựng mới hoàn thiện hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện, tức khoảng 18-21 triệu/m² sàn, thì mức giá này đã bao gồm giá trị đất và nhà cũ. Nhà xây BTCT, hoàn công đầy đủ, pháp lý rõ ràng nên giá đất trong nhà này ước tính khoảng 52-55 triệu/m² đất, còn lại là giá trị nhà 3 tầng đã xây dựng kiên cố.
Tuy nhiên, cần lưu ý mặt tiền chỉ 4.5m khá nhỏ, hạn chế khả năng kinh doanh hay xây thêm tầng trong trường hợp có quy định giới hạn xây dựng. Nhà nằm trong hẻm xe tải, thuận tiện nhưng không phải mặt tiền đường lớn, giá đất khu vực Bình Tân trung bình mặt tiền đường lớn hiện khoảng 70-80 triệu/m², hẻm xe tải rộng rãi giá khoảng 50-60 triệu/m². Vị trí gần trường học Kim Đồng, khu dân trí tốt là điểm cộng.
Nhận xét về giá: Giá 6,4 tỷ cho căn nhà này là mức giá có thể chấp nhận được nếu khách mua ưu tiên vị trí gần trường học, hẻm xe tải rộng, nhà xây dựng kiên cố, sổ đỏ chính chủ. Tuy nhiên, giá đang ở ngưỡng cao so với mặt bằng hẻm xe tải cùng quận, nên cần thương lượng giảm khoảng 5-7% để có mức giá hợp lý hơn, tránh mua ở mức giá “hơi bị ngáo” so với thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nở hậu tài lộc: Đây là điểm đặc biệt giúp tăng diện tích sử dụng ở phía sau, thuận tiện mở rộng không gian hoặc làm sân vườn nhỏ.
- Hẻm xe tải rộng: Đảm bảo việc ra vào thuận tiện, đặc biệt với nhà 3 tầng có thể có xe ô tô nhỏ vào tận cửa.
- Hoàn công đầy đủ và sổ hồng riêng: Pháp lý rõ ràng, giảm rủi ro cho người mua.
- Vị trí gần trường học và khu dân trí cao: Thuận tiện cho gia đình có con nhỏ, đảm bảo môi trường sống yên tĩnh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực do kết cấu kiên cố, 4 phòng ngủ rộng rãi, vị trí gần trường học thuận tiện cho gia đình có trẻ nhỏ. Ngoài ra, có thể cho thuê lại từng phòng hoặc nguyên căn với mức giá khá tốt do hẻm xe tải thuận tiện di chuyển và dân cư ổn định.
Đầu tư xây lại có thể không tối ưu do diện tích mặt tiền nhỏ (4.5m), hạn chế khả năng xây dựng mở rộng hoặc làm nhà kiểu kinh doanh mặt tiền rộng. Không thích hợp làm kho xưởng do khu vực dân cư đông và hẻm chỉ phù hợp xe tải nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Liên Khu 4-5, gần trường Kim Đồng | Liên Khu 4-5, cách 200m chợ và trường học | Liên Khu 4-6, gần đường lớn |
| Diện tích đất | 94 m² (4.5×21) | 100 m² (5×20) | 85 m² (4×21) |
| Giá bán | 6,4 tỷ (68,09 triệu/m² đất) | 6,8 tỷ (68 triệu/m² đất) | 5,9 tỷ (69 triệu/m² đất) |
| Hẻm | Hẻm xe tải, rộng 6m | Hẻm xe hơi, rộng 5m | Hẻm nhỏ, xe máy |
| Pháp lý | SHR, hoàn công đủ | SHR, chưa hoàn công | SHR, có tranh chấp nhẹ |
| Số tầng | 3 tầng, 4PN | 2 tầng, 3PN | 3 tầng, 4PN |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà dù còn mới nhưng cần xem xét kết cấu BTCT có dấu hiệu nứt, thấm dột hay không.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ đã hoàn công đầy đủ, không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe tải trong hẻm để đảm bảo tiện lợi di chuyển hằng ngày.
- Đánh giá phong thủy nhà nở hậu, tránh trường hợp bất lợi về hướng hoặc ánh sáng.
- Xem xét mức độ an ninh và môi trường sống thực tế của khu vực, đảm bảo đúng mô tả “khu dân trí tốt, yên tĩnh”.
