Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 5 tầng diện tích đất 45 m², mặt tiền 3,8 m, tổng diện tích sàn xây dựng ước tính khoảng 225 m² (45 m² x 5 tầng). Giá bán 7,59 tỷ đồng tương đương đơn giá khoảng 168,7 triệu/m² đất và khoảng 33,7 triệu/m² sàn xây dựng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Hoàng Mai hiện nay, đặc biệt với nhà trong ngõ nhỏ 2,5 m.
Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới hiện tại (khoảng 6-7 triệu đồng/m² thô + hoàn thiện cơ bản), tổng chi phí xây dựng một căn nhà 5 tầng diện tích 225 m² vào khoảng 1,5 – 1,6 tỷ đồng. Như vậy, phần giá trị đất và vị trí chiếm gần như toàn bộ mức giá bán, điều này phù hợp nếu vị trí có tiềm năng tăng giá cao.
Tuy nhiên, ngõ rộng chỉ 2,5 m, cách ô tô 30 m, có thể gây khó khăn trong việc vận chuyển, di chuyển đồ đạc và sinh hoạt. Đây là điểm cần cân nhắc kỹ.
Nhận xét về giá: Giá này đang cao hơn khoảng 20-30% so với mặt bằng chung khu vực cùng phân khúc (nhà 5 tầng, hoàn thiện cơ bản, diện tích tương đương tại Hoàng Mai thường giao dịch từ 5,5 – 6,5 tỷ). Người mua cần thương lượng lại hoặc cân nhắc kỹ vì có thể đang bị đẩy giá do vị trí gần trường học, chợ và bến xe.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây mới hoàn thiện cơ bản, có 4 phòng ngủ, 3 vệ sinh, phù hợp gia đình đông người.
- Nhà có 2 mặt thoáng trước sau, phòng nào cũng có cửa sổ, giúp thông gió, ánh sáng tốt.
- Vị trí sát trường cấp 1 Chu Văn An, thuận tiện cho gia đình có con nhỏ.
- Ngõ riêng 2,5 m sạch sẽ, an ninh tốt, cách ô tô 30 m, có bãi gửi xe ô tô cách 60 m.
- Hướng Tây Nam phù hợp với nhiều gia chủ theo phong thủy.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp với gia đình ở thực, đặc biệt có con nhỏ vì gần trường học và tiện ích xung quanh. Cũng có thể cho thuê dài hạn theo tầng hoặc cả nhà với giá khá cao do kết cấu mới, nhiều phòng ngủ.
Khả năng đầu tư xây lại không tối ưu do diện tích nhỏ, ngõ nhỏ gây khó khăn vận chuyển vật liệu. Làm kho xưởng không phù hợp do vị trí trong ngõ dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà 5T, Ngõ 3m, Hoàng Mai) | Đối thủ 2 (Nhà 4T, Mặt ngõ 4m, Hoàng Mai) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 45 m² | 50 m² | 40 m² |
| Diện tích sàn | ~225 m² | 250 m² | 160 m² |
| Giá bán | 7,59 tỷ | 6,8 tỷ | 5,5 tỷ |
| Đơn giá/m² đất | 168,7 triệu | 136 triệu | 137,5 triệu |
| Ngõ | 2,5 m (cách ô tô 30 m) | 3 m (ô tô vào tận nhà) | 4 m (ô tô vào tận nhà) |
| Phòng ngủ | 4 phòng | 5 phòng | 3 phòng |
| Hướng nhà | Tây Nam | Đông Nam | Tây Bắc |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ đỏ, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch đất ổn định.
- Kiểm tra thực tế ngõ 2,5 m có đủ rộng để vận chuyển đồ đạc và xe máy, xe cứu hỏa có thể tiếp cận không.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, xem có thực sự mới xây, không có dấu hiệu thấm dột, nứt tường hay chất lượng hoàn thiện như quảng cáo.
- Đánh giá hướng Tây Nam có phù hợp với phong thủy gia chủ hay không.
- Xác định rõ quyền sử dụng bãi gửi xe ô tô cách 60 m – tính tiện lợi và phí dịch vụ nếu có.
