Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền diện tích đất 5 x 14m (70m²), xây dựng 3 tầng với tổng diện tích sử dụng 182m². Giá bán 7,55 tỷ tương đương 107,86 triệu/m² sử dụng.
So với mặt bằng giá nhà mặt tiền tại Quận Thanh Khê, đặc biệt khu vực gần biển như Dương Bích Liên, mức giá này hơi cao so với trung bình dao động 70-90 triệu/m² đối với nhà xây mới chất lượng tốt. Nhà hiện tại là nhà 3 tầng còn mới, nhưng theo khảo sát, chi phí xây dựng hoàn thiện nhà mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn (tổng khoảng 1,1-1,3 tỷ đồng cho 182m²). Như vậy, giá trị đất và vị trí chiếm phần lớn trong giá bán.
Vị trí nhà mặt tiền, hướng Tây Nam có thể gây nóng trong mùa hè, cần kiểm tra thêm về thiết kế chống nóng và thông gió. Nhà có 3 phòng ngủ khép kín, 4 WC, phù hợp nhu cầu gia đình đông người.
Nhận xét giá: Giá này đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với mức giá thị trường khu vực tương tự. Người mua cần thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ chi phí sửa chữa, bảo trì nếu có yếu tố kỹ thuật chưa hoàn hảo.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường Dương Bích Liên, thuận tiện kinh doanh hoặc cho thuê văn phòng, cửa hàng.
- Diện tích đất 70m², chiều ngang 5m khá hiếm trong khu vực mặt tiền, giúp tối ưu công năng sử dụng.
- Hướng Tây Nam phù hợp với người mệnh Tây Tứ Trạch, tuy nhiên cần quan tâm chống nóng.
- Nhà mới, thiết kế hiện đại với 3 phòng ngủ khép kín và 4 WC, đầy đủ tiện nghi, phù hợp gia đình nhiều thế hệ.
- Vị trí gần biển, gần trường học, chợ Phú Lộc, tiện ích xung quanh đầy đủ, tăng giá trị sống và cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho khách hàng mua để ở thực tế với yêu cầu không gian sống rộng rãi, tiện nghi, gần biển và đầy đủ tiện ích. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng nhỏ, tận dụng mặt tiền đường lớn.
Đầu tư xây lại không khả thi do nhà còn mới, chi phí xây dựng lại cao và mất thời gian xin phép. Làm kho xưởng không phù hợp với vị trí và kết cấu nhà phố.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà mặt tiền Nguyễn Lộ Trạch) |
Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền Hà Huy Tập) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 70 (5×14) | 75 (5×15) | 65 (5×13) |
| Diện tích sử dụng (m²) | 182 (3 tầng) | 200 (4 tầng) | 150 (3 tầng) |
| Hướng | Tây Nam | Đông Nam | Nam |
| Giá bán (tỷ đồng) | 7,55 | 7,2 | 6,8 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 107.86 | 36 (giá đất cao, nhà cũ) | 45 (nhà mới, ít tiện ích) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Gần biển, trường học, chợ | Gần công viên, trung tâm hành chính | Gần trường học, bệnh viện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ thiết kế chống nóng do hướng Tây Nam có thể gây nóng bức, ảnh hưởng đến sinh hoạt.
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà xem có dấu hiệu xuống cấp hay thấm dột do đã qua sử dụng một thời gian.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ rõ ràng, không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Đánh giá hạ tầng đường Dương Bích Liên về mức độ ô tô, xe tải lớn di chuyển thuận tiện không.
- Kiểm tra mức độ ồn và an ninh khu vực do nhà mặt tiền dễ bị ảnh hưởng.
