Nhận định mức giá bất động sản
Giá bán 8,79 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền hẻm 10m tại Quận 12 với diện tích đất 100m² và diện tích sử dụng 273m² là mức giá tương đối cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, tính chất nhà mặt tiền hẻm xe hơi, kết cấu xây dựng 1 trệt 3 lầu, 5 phòng ngủ, đầy đủ nội thất và pháp lý rõ ràng là những điểm cộng lớn, tạo giá trị gia tăng cho bất động sản này.
Trong trường hợp khách hàng có nhu cầu mua để ở, kinh doanh spa, nha khoa hoặc mở công ty như mô tả thì mức giá này có thể chấp nhận được do vị trí thuận lợi, đường rộng 10m thông thoáng, gần mặt tiền đường Lê Thị Riêng.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản được đề cập | Bất động sản tương tự tại Quận 12 |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 100 m² (5×20 m) | 90-120 m² phổ biến |
| Diện tích sử dụng | 273 m² | 200-250 m² |
| Số tầng | 4 tầng (1 trệt 3 lầu) | 3-4 tầng |
| Số phòng ngủ | 5 phòng | 3-5 phòng |
| Hướng nhà | Đông tứ trạch | Đa dạng |
| Pháp lý | Đã có sổ hoàn công | Đã có sổ đầy đủ |
| Vị trí | Hẻm 10m thông, cách mặt tiền 20m, KDC Phú Nhuận, Lê Thị Riêng, Thới An, Q12 | Hẻm nhỏ hơn hoặc đường nội bộ, xa mặt tiền hơn |
| Giá bán | 8,79 tỷ (87,9 triệu/m² sử dụng) | 6-8 tỷ (60-80 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích) |
Nhận xét và lưu ý khi xuống tiền
- Giá bán cao hơn mức trung bình khu vực khoảng 10-20%, tuy nhiên bù lại vị trí hẻm xe hơi, diện tích sử dụng lớn, nhà mới xây chắc chắn, phù hợp với khách hàng có nhu cầu sử dụng đa dạng như ở kết hợp kinh doanh.
- Khách hàng nên kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực, giấy tờ pháp lý chính chủ, hiện trạng nhà và hẻm xe hơi có thực sự thông thoáng như mô tả.
- Đánh giá lại tiềm năng tăng giá trong tương lai dựa trên hạ tầng giao thông Quận 12, các dự án phát triển xung quanh.
- Thương lượng giá nên dựa trên những điểm sau: so sánh giá thị trường, hiện trạng nhà (nội thất, tuổi thọ), tiềm năng sử dụng, thời gian giao nhà.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên từ 7,8 tỷ đến 8,2 tỷ đồng, tương đương 78-82 triệu/m² sử dụng, phù hợp với mặt bằng chung khu vực và trạng thái căn nhà.
Khi thương lượng, bạn có thể dùng các luận điểm sau để thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Đối chiếu với các bất động sản tương tự có giá thấp hơn trong khu vực.
- Tham khảo các chi phí sửa chữa nếu có hoặc chi phí hoàn thiện nội thất.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán nhanh để chủ nhà giảm bớt rủi ro chờ bán.
- Đưa ra các điều kiện ưu tiên cho chủ nhà như giữ nguyên giá khi làm thủ tục pháp lý nhanh chóng.
