Thẩm định giá trị thực:
Nhà 6 tầng tại số 17A, ngõ 353 đường Bát Khối, Long Biên có diện tích đất 52m², diện tích sử dụng khoảng 300m² (6 tầng x ~50m² sàn/tầng). Giá chào bán 14,8 tỷ đồng tương đương ~284,62 triệu/m² sử dụng.
So với mặt bằng giá nhà liền thổ khu vực Long Biên, các căn nhà 5-6 tầng xây mới, có thang máy và nội thất khá đầy đủ thường giao dịch trong khoảng 220-260 triệu/m² tùy vị trí đường lớn hay ngõ nhỏ. Giá 284 triệu/m² của căn này đang ở ngưỡng cao, có thể bị đẩy giá khoảng 10-15% so với giá thị trường trung bình cùng khu vực.
Nhà xây mới, kết cấu chắc chắn, có thang máy nhập khẩu, không phải nhà cũ hay nhà nát nên chi phí xây dựng và hoàn thiện tương đương khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng khoảng 1,8-2 tỷ đồng (300m² x 6-7 triệu). Giá đất khu vực Bát Khối hiện dao động 70-90 triệu/m² đất thổ cư. Tính giá trị đất thuần 52m² x 80 triệu = 4,16 tỷ, phần xây dựng + thiết bị khoảng 2 tỷ, tổng chi phí ~6,2 tỷ. Giá bán 14,8 tỷ gấp hơn 2,3 lần chi phí đầu tư xây dựng và giá đất, thể hiện mức độ “ngáo giá” khá rõ.
Nhận xét về giá: Giá bán đang bị đẩy cao khoảng 25-30% so với tiềm năng thực tế và mức giá khu vực. Người mua nên thận trọng, thương lượng sâu để giảm giá ít nhất 1-2 tỷ đồng mới hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có thang máy nhập khẩu 450kg, rất hiếm ở phân khúc nhà ngõ trong Long Biên, tăng tiện nghi và giá trị sử dụng.
- Ngõ khá rộng 4m, ô tô 7 chỗ có thể vào nhà, thuận tiện so với nhiều nhà hẻm nhỏ khác trong khu.
- Thiết kế 7 phòng ngủ, 5 vệ sinh phù hợp nhu cầu ở hoặc cho thuê nhiều phòng, tính đa dạng công năng cao.
- Hướng Đông Bắc, tránh nắng gắt chiều, mặt tiền hậu 3,6m vuông vắn không lỗi phong thủy.
- Vị trí gần cầu Vĩnh Tuy, Aeon Mall, đường đê Bát Khối, giao thông thuận tiện, nhiều tiện ích xung quanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để vừa ở vừa cho thuê hoặc cho thuê toàn bộ từng phòng/căn hộ nhỏ trong nhà (homestay, căn hộ dịch vụ) do số lượng phòng nhiều và có thang máy.
Đầu tư xây lại không cần thiết do nhà còn mới, kết cấu tốt, xây dựng kiên cố.
Cũng có thể khai thác làm văn phòng công ty nhỏ hoặc trung tâm đào tạo do thiết kế nhiều phòng và ngõ xe hơi vào.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 329 Bát Khối) | Đối thủ 2 (Ngõ 12 đường Vũ Xuân Thiều) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 52 | 50 | 55 |
| Tổng diện tích sử dụng (m²) | 300 (6 tầng) | 270 (5 tầng) | 285 (5 tầng + tum) |
| Hướng | Đông Bắc | Đông Nam | Tây Bắc |
| Ngõ/hẻm | Ngõ rộng 4m, ô tô vào | Ngõ nhỏ 2,5m, không ô tô vào | Ngõ 3m, ô tô nhỏ vào được |
| Thang máy | Có thang máy nhập khẩu | Không có | Không có |
| Giá chào bán (tỷ đồng) | 14,8 | 11,5 | 13,2 |
| Đặc điểm nổi bật | Thang máy, ô tô vào nhà, nội thất đầy đủ | Vị trí gần chợ, không ô tô vào | Diện tích lớn hơn, ngõ xe nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng thang máy, bảo trì, giấy tờ nhập khẩu, an toàn vận hành.
- Kiểm tra thực tế ngõ xe ô tô 7 chỗ vào nhà có thuận tiện, không bị tắc hay khó quay đầu.
- Xác minh sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp, không vướng quy hoạch như cam kết.
- Đánh giá kỹ nội thất hoàn thiện để tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Kiểm tra hiện trạng nở hậu và ảnh hưởng đến thiết kế, phong thủy thực tế.
