Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 60m² (5x12m), xây 2 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 120m². Giá bán 6,8 tỷ đồng tương đương 113,33 triệu/m² diện tích sử dụng.
So sánh với giá thị trường khu vực Lê Quang Định, Phường 5, Bình Thạnh – nơi đất nền và nhà phố vẫn duy trì mức giá từ 90-110 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu, thì mức 113 triệu/m² là hơi cao so với mặt bằng chung.
Nhà 2 tầng, xây dựng đã hoàn thiện, nếu tính chi phí xây mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn x 120m² = 720 triệu – 840 triệu), thì giá đất thực đã chiếm phần lớn trong 6,8 tỷ. Đây là mức giá sát với đất mặt tiền nhỏ tại khu vực trung tâm Bình Thạnh.
Nhà có giấy tờ đầy đủ, sổ hồng rõ ràng, không phải đất thổ cư chuyển đổi nên giảm rủi ro pháp lý.
Đánh giá: Giá hơi bị đẩy lên cao khoảng 10-15% so với mặt bằng trung bình cùng khu, cần thương lượng giảm giá tối thiểu 500 triệu để phù hợp hơn với giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Căn góc 2 mặt tiền – rất hiếm trong hẻm, giúp tăng khả năng kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
- Nhà nở hậu giúp mở rộng diện tích phía sau, tăng giá trị sử dụng.
- Hướng Đông Nam hợp phong thủy, đón gió mát buổi sáng, ánh sáng tự nhiên tốt.
- Vị trí cách mặt tiền đường Lê Quang Định khoảng 30m, vừa đủ yên tĩnh, vừa thuận tiện giao thông.
- Địa điểm gần chợ Bà Chiểu, khu kinh doanh sầm uất, dễ dàng khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV) hoặc mở văn phòng nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với 4 phòng ngủ và 3 WC, căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV) với dòng tiền ~250 triệu/năm theo chủ tin.
Nếu có vốn và thời gian, có thể cân nhắc mua giữ đất, sau đó đầu tư xây mới 4-5 tầng để tối ưu công năng và tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí và kết cấu nhà phố.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Quang Định, cách 100m) | Đối thủ 2 (Nguyễn Xí, cách 300m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 (5×12), nở hậu | 55 (5×11), nhà 2 tầng | 65 (5×13), nhà 3 tầng |
| Giá bán (tỷ đồng) | 6,8 | 6,2 | 7,5 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 113,33 (theo sàn sử dụng) | 112 (ước tính) | 115 (ước tính) |
| Vị trí | Hẻm, 2 mặt tiền, cách MT 30m | Hẻm nhỏ, 1 mặt tiền | Mặt tiền đường Nguyễn Xí |
| Kết cấu | Nhà 2 tầng, 4PN, 3WC | Nhà 2 tầng, 3PN, 2WC | Nhà 3 tầng, 5PN, 4WC |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đảm bảo không vướng quy hoạch mở rộng hẻm hoặc lộ giới.
- Do nhà đã xây 2 tầng, cần kiểm tra tình trạng kết cấu, móng, khả năng chịu lực để xác định có thể xây thêm tầng hay không.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng chống thấm dột, đặc biệt khu vực nở hậu dễ bị ẩm thấp.
- Kiểm tra hẻm có đủ rộng để quay đầu xe tải nhỏ, thuận tiện cho việc vận chuyển, giao nhận hàng hóa nếu khai thác cho thuê hoặc kinh doanh.
- Kiểm tra phong thủy căn góc, tránh hiện tượng “đâm sườn” hoặc sát đường gây bất lợi.
