Check giá "Bán Nhà 62/8 Lê Đại Hành Q11 Cũ Nay LàP.Minh Phụng"

Thẩm định giá trị thực:

Diện tích đất thực tế của căn nhà là 3.55m x 5.85m = 20.8m², giá bán đưa ra là 3,568 tỷ đồng tương đương khoảng 171,54 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng chung Quận 11 hiện nay.

Căn nhà 1 trệt 1 lầu, 2 phòng ngủ, 2 toilet nhưng được mô tả là nhà nát, tức nhà cũ, cần sửa chữa hoặc xây mới lại. Chi phí xây dựng mới nhà 2 tầng vào khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với diện tích xây dựng khoảng 20.8m² x 2 tầng = 41.6m² sàn, chi phí xây mới khoảng 250-300 triệu đồng. Điều này cho thấy giá trị nhà cũ thực tế rất thấp, phần lớn giá trị là do vị trí và quỹ đất nhỏ hiếm có.

So sánh với giá đất nền Quận 11 hiện nay dao động khoảng 120-150 triệu/m², giá này đã vượt trội khoảng 15-30%. Mức giá 171 triệu/m² cho đất hẻm nhỏ là đang bị đẩy giá cao, có thể bị thổi giá khoảng 15-20%.

Tóm lại, giá này chỉ hợp lý nếu người mua chấp nhận mua đất diện tích nhỏ, nhà cũ và hạn chế về mặt tiền, đồng thời tin tưởng vào tiềm năng tăng giá khu vực trung tâm Quận 11.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí gần mặt tiền đường Lê Đại Hành, thuộc khu trung tâm Quận 11, tiện ích đầy đủ trong bán kính 500m.
• Hướng nhà chính Bắc, phù hợp với nhiều gia đình theo phong thủy.
• Nhà 2 tầng, 2 phòng ngủ khá phù hợp với hộ gia đình nhỏ.
• Tuy nhiên, nhà thuộc dạng nhà hẻm nhỏ, diện tích đất rất hạn chế, mặt tiền chỉ 3.55m, chiều sâu 5.85m, gây hạn chế khi xây dựng hoặc mở rộng.
• Hẻm nhỏ có thể khó quay đầu xe, di chuyển bất tiện.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà này phù hợp nhất với mục đích ở thực cho hộ gia đình nhỏ muốn ở trung tâm Quận 11, tiện di chuyển. Với diện tích nhỏ và nhà cũ, không phù hợp để làm kho xưởng hay cho thuê dòng tiền cao cấp. Nếu đầu tư xây mới, cần tính toán lại phương án thiết kế tận dụng tối đa diện tích hạn chế.

Nếu mục đích đầu tư, nhà có thể được mua để xây lại căn hộ cho thuê hoặc bán lại sau khi giá đất tăng, tuy nhiên cần cân nhắc kỹ chi phí xây dựng và rủi ro pháp lý do diện tích nhỏ.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, sổ đỏ có rõ ràng, không tranh chấp.
• Kiểm tra tình trạng nhà cũ: thấm dột, kết cấu chịu lực, hệ thống điện nước.
• Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm nhỏ, đặc biệt xe lớn.
• Xem xét quy hoạch khu vực, có kế hoạch mở rộng hẻm hoặc đường hay không.
• Kiểm tra xem có bị lỗi phong thủy do hướng nhà hoặc hình dáng đất nhỏ hẹp.

Kết luận: Giá bán 3,568 tỷ cho căn nhà diện tích nhỏ, nhà cũ và hẻm nhỏ tại trung tâm Quận 11 là cao hơn mặt bằng chung khoảng 15-20%. Người mua nên mặc cả, tập trung vào các điểm yếu như nhà cần sửa chữa, hẻm nhỏ khó quay xe, diện tích hạn chế. Nếu không có nhu cầu ở thực gấp hoặc đầu tư dài hạn chắc chắn, người mua nên cân nhắc kỹ hoặc chờ đợi lựa chọn hợp lý hơn. Nếu khách hàng thực sự cần nhà trung tâm, có thể xem xét xuống tiền với điều kiện giá giảm khoảng 10-15% so với mức chào hiện tại để giảm rủi ro tài chính.