Nhận định mức giá bán nhà tại 90/6/11 Nguyễn Phúc Chu, P15, Quận Tân Bình
Với mức giá 7,85 tỷ đồng cho căn nhà cấp 4 có diện tích sử dụng 117m², tọa lạc tại hẻm xe hơi, nhà nở hậu, hướng Tây Bắc và đã có sổ đỏ, mức giá này tương đương khoảng 67,09 triệu đồng/m². Đặc biệt, nhà hiện có 6 phòng ngủ, 6 phòng vệ sinh và nội thất cao cấp, tuy nhiên nhà cấp 4 nên công năng sử dụng và khả năng nâng cấp cũng cần cân nhắc.
Để đánh giá mức giá này có hợp lý hay không, cần xét trên các yếu tố:
1. So sánh giá thị trường khu vực Quận Tân Bình
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà cấp 4, hẻm xe hơi | 100 – 120 | 6.5 – 7.8 | 55 – 70 | Tân Bình, hẻm lớn | Nhà xây mới hoặc cải tạo được |
| Nhà phố 2-3 tầng | 90 – 110 | 8 – 9 | 80 – 90 | Tân Bình, mặt tiền | Đường lớn, tiện kinh doanh |
| Nhà hẻm nhỏ, cấp 4 | 80 – 100 | 4.5 – 5.5 | 50 – 60 | Tân Bình | Hẻm nhỏ, ít tiện ích |
Nguồn: Tổng hợp từ các sàn giao dịch bất động sản uy tín tại Tp Hồ Chí Minh, cập nhật 2024
2. Đánh giá chi tiết
- Ưu điểm: Vị trí nhà nằm trong hẻm xe hơi lớn, thuận tiện di chuyển và có tiềm năng xây mới theo nhu cầu.
- Diện tích đất và xây dựng: 117m² là diện tích tương đối rộng, đủ để xây nhà phố 2-3 tầng với không gian sống hợp lý.
- Giá so với nhà cùng loại: Giá 67 triệu/m² là mức trên trung bình so với nhà cấp 4 trong hẻm ở khu vực này, do có nội thất cao cấp và hẻm xe hơi.
- Khả năng thương lượng: Chủ nhà đang để mức giá có thể thương lượng, cho thấy có thể giảm được giá mua thực tế.
3. Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá 7,85 tỷ đồng có thể là hơi cao nếu xét về nhà cấp 4 chưa xây mới, tuy nhiên vị trí hẻm xe hơi và nội thất cao cấp làm tăng giá trị. Khách hàng nên đề xuất mức giá khoảng 7,0 – 7,3 tỷ đồng (tương đương 60 – 62 triệu/m²) để có được mức giá tốt hơn, phù hợp với giá thị trường và vẫn đảm bảo tiềm năng tăng giá khi xây mới.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày các giao dịch thực tế gần đây có giá thấp hơn (60 – 62 triệu/m²) cho nhà cấp 4 trong hẻm tương tự.
- Nhấn mạnh việc cần đầu tư chi phí xây mới hoặc cải tạo lại, nên mức giá hiện tại khá cao đối với nhà cấp 4.
- Đề xuất giao dịch nhanh, thanh toán linh hoạt để tạo sự thuận lợi cho chủ nhà.
- Thể hiện thiện chí mua lâu dài, tránh rủi ro kéo dài thời gian bán hàng.
Kết luận
Mức giá 7,85 tỷ đồng là có thể chấp nhận được trong một số trường hợp đặc biệt như vị trí rất đẹp, hẻm rộng xe hơi ra vào thuận tiện và nội thất cao cấp. Tuy nhiên, với nhà cấp 4 và nhu cầu xây mới thì mức giá này hơi cao so với mặt bằng chung. Người mua nên đề xuất mức giá 7,0 – 7,3 tỷ đồng để đạt được thỏa thuận hợp lý, vừa đảm bảo tiềm năng sinh lời vừa không bị mua quá giá.
