Nhận định tổng quan về mức giá 18,5 tỷ đồng cho bất động sản tại Đường Phan Văn Trị, P.11, Bình Thạnh
Mức giá 18,5 tỷ đồng tương ứng với khoảng 185 triệu đồng/m² cho căn nhà 6 tầng, diện tích 100 m² (7,5x15m) nằm trên đường Phan Văn Trị, Quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh là mức giá cao, nhưng không phải là bất hợp lý trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay.
Tuy nhiên, giá này chỉ có tính hợp lý trong các trường hợp đặc biệt như:
- Bất động sản có kết cấu chắc chắn, hiện đại với nhiều tiện ích nội khu và ngoại khu tốt hỗ trợ kinh doanh.
- Vị trí đắc địa, hẻm xe hơi rộng 12m, thuận tiện giao thông, gần các điểm tiện ích lớn (chợ Bà Chiểu, bệnh viện, trường đại học, khu văn phòng và công ty lớn).
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, không tranh chấp và có thể công chứng ngay.
- Hiện trạng có 20 căn hộ dịch vụ (CHDV) đang khai thác với doanh thu 50 triệu/tháng, tiềm năng tăng lên 100 triệu/tháng sau sửa chữa, phù hợp với nhà đầu tư muốn khai thác dòng tiền đều đặn.
Phân tích chi tiết dựa trên các dữ liệu so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản phân tích (Phan Văn Trị) | BĐS tương tự tại Bình Thạnh (gần đây) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Giá/m² | 185 triệu/m² | 150 – 170 triệu/m² | Giá cao hơn mặt bằng chung từ 9% đến 23% do kết cấu 6 tầng và khai thác CHDV. |
| Diện tích | 100 m² (7,5x15m) | 80 – 120 m² | Diện tích trung bình, phù hợp quy mô phát triển căn hộ dịch vụ. |
| Số tầng | 6 tầng | 3 – 5 tầng | Cao tầng hơn, tăng khả năng khai thác kinh doanh. |
| Vị trí | Đường nhựa 12m, hẻm xe hơi, gần tiện ích lớn | Đường nhỏ hơn, tiện ích xung quanh hạn chế hơn | Vị trí thuận lợi, đường rộng, dễ kinh doanh, là điểm cộng lớn. |
| Tiềm năng khai thác | 20 CHDV, doanh thu hiện tại 50 triệu/tháng, có thể tăng lên 100 triệu/tháng | Không có hoặc ít căn hộ dịch vụ | Đây là điểm nổi bật, tạo dòng tiền đều đặn và giá trị gia tăng. |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, pháp lý chuẩn | Thường tương tự, có nơi chưa hoàn công | Pháp lý minh bạch, là yếu tố quan trọng đảm bảo an toàn đầu tư. |
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thuyết phục chủ nhà
Dựa trên so sánh trên, mức giá 18,5 tỷ đồng có thể được xem là cao hơn mức giá thị trường khoảng 10-20%. Với mục tiêu đầu tư dài hạn và khai thác dịch vụ, mức giá này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư và giảm rủi ro, đề xuất mức giá hợp lý hơn là:
- Giá đề xuất: 16,5 – 17 tỷ đồng (~165 – 170 triệu/m²), thấp hơn giá chào bán khoảng 8-11%.
Lý do thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Giá hiện tại đang cao hơn mặt bằng chung cùng khu vực và loại hình bất động sản, cần điều chỉnh để thuận lợi giao dịch nhanh chóng.
- Chi phí sửa chữa để tăng doanh thu CHDV lên 100 triệu/tháng cũng là đầu tư thêm, nên giá mua cần hợp lý để đảm bảo lợi nhuận.
- Thị trường hiện có xu hướng thận trọng, giảm giá nhẹ giúp tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư.
- Cam kết giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng và công chứng ngay, giảm thời gian chờ đợi, lợi ích đôi bên.
Nếu chủ nhà linh hoạt với mức giá đề xuất, người mua sẽ có điều kiện đầu tư hiệu quả hơn và giảm thiểu rủi ro tài chính.
![[ 2TY580 ] NHÀ MỚI_ 2 TẦNG_TIỆN ÍCH ĐẦY ĐỦ](https://cdn.timnhatot.com/img/216532/5213340824d77d87d9bd998c7d38dccf.jpg?class=thumbnail)
