Thẩm định giá trị thực:
Đất mặt tiền đường Lương Văn Can, Phường 2, TP Vũng Tàu, diện tích 165m², ngang 5.2m, nở hậu chiều dài 31m. Giá niêm yết 18,8 tỷ đồng, tương đương 113,94 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư mặt tiền tại khu vực phường 2, Vũng Tàu, vốn dao động từ 70-90 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Nhà hiện trạng 1 tầng hoàn thiện cơ bản, 2 phòng ngủ, 2 WC, hẻm xe hơi, hướng Tây Bắc. Với kết cấu nhà cũ 1 tầng, nếu xây mới hoàn chỉnh theo chi phí xây dựng hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), tổng chi phí xây dựng phần nhà khoảng 1-1.2 tỷ đồng (ước tính 165m² sàn). So với giá đất nền, phần lớn giá trị tài sản tập trung vào vị trí đất mặt tiền gần biển.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy cao khoảng 20-30% so với mặt bằng chung cùng phân khúc khu vực. Đây không phải là mức giá “hời” để mua ngay.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Lương Văn Can: Đường lớn, thuận tiện giao thông, phù hợp kinh doanh dịch vụ du lịch và nhà hàng.
- Nhà nở hậu: Tăng diện tích sử dụng ở phía sau, tận dụng tối đa diện tích xây dựng.
- Hẻm xe hơi: Tuy có hẻm nhưng xe hơi vẫn ra vào được, không quá hạn chế.
- Vị trí gần biển và công viên: Tăng giá trị sống và tiềm năng khai thác du lịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp để đầu tư xây mới nhà phố 2-3 tầng khai thác cho thuê dịch vụ lưu trú ngắn hạn hoặc kinh doanh nhà hàng, cà phê nhờ vị trí gần biển và khu dân cư đông đúc. Cũng có thể dùng để ở thực, tận hưởng tiện ích xung quanh.
Khuyến nghị không nên mua để làm kho xưởng do vị trí trung tâm thành phố và giá đất cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Thùy Vân) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Hoa Thám) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 165m² (5.2x31m, nở hậu) | 140m² (mặt tiền 5m) | 180m² (mặt tiền 5.5m) |
| Giá/m² | 113,94 triệu/m² | 95 triệu/m² | 85 triệu/m² |
| Hướng | Tây Bắc | Tây Nam | Đông Nam |
| Loại hình | Nhà mặt phố, 1 tầng cũ | Nhà mặt tiền, 2 tầng mới | Nhà mặt tiền, 1 tầng cũ |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
| Tiện ích xung quanh | Gần biển, công viên, ngân hàng | Gần biển, chợ, trường học | Gần biển, khu dân cư đông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ hồng và quy hoạch sử dụng đất, tránh tranh chấp ranh giới nở hậu.
- Đánh giá thực trạng kỹ thuật nhà cũ, kiểm tra thấm dột, móng và kết cấu chịu lực do nhà chỉ 1 tầng, có thể cần chi phí cải tạo nếu xây mới lại.
- Hẻm xe hơi nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh khó khăn trong sinh hoạt và kinh doanh.
- Xem xét phong thủy hướng Tây Bắc có thể gây nóng về chiều chiều, cần có giải pháp chống nóng tốt.
- Kiểm tra quy hoạch tương lai khu vực, đặc biệt các dự án ven biển có thể ảnh hưởng giá trị.
