Nhận định về mức giá 13,5 tỷ đồng cho nhà cấp 4 tại đường Chu Văn An, quận Bình Thạnh
Mức giá 13,5 tỷ đồng cho diện tích 100 m² (4,2 x 23 m) tương đương khoảng 135 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng giá nhà cấp 4 trong khu vực Bình Thạnh hiện nay, đặc biệt khi căn nhà đang trong tình trạng bàn giao thô và có đặc điểm là nhà nát, hẻm xe hơi.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang phân tích | Nhà cấp 4 tương tự khu Bình Thạnh (tham khảo)* | Nhà phố xây mới, hẻm xe hơi khu Bình Thạnh |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 100 m² | 80 – 120 m² | 60 – 100 m² |
| Giá/m² | 135 triệu/m² | 80 – 100 triệu/m² | 110 – 130 triệu/m² |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, gần trung tâm, Phường 12, Bình Thạnh | Hẻm xe máy, cách trung tâm 1-2 km | Hẻm xe hơi, khu dân trí cao, gần các tiện ích |
| Tình trạng nhà | Bàn giao thô, nhà cấp 4, nhà nát | Nhà cấp 4, sửa chữa được | Nhà mới xây hoặc đã cải tạo hoàn chỉnh |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Khả năng xây dựng | Cho phép xây hầm và 7 tầng | Thường xây 3-5 tầng | Cho phép xây 7 tầng hoặc cao hơn |
*Thông tin tham khảo giá thị trường cập nhật 2024 tại Bình Thạnh, TP.HCM
Nhận xét chi tiết về giá và tiềm năng
- Giá 135 triệu/m² là mức khá cao so với nhà cấp 4 thông thường tại Bình Thạnh, nhưng có thể chấp nhận được nếu tập trung vào tiềm năng phát triển dự án cao tầng (xây 7 tầng với hầm), đặc biệt nếu để làm văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ cao cấp như mô tả.
- Diện tích đất vuông vức, mặt tiền hẻm xe hơi rộng và vị trí gần trung tâm, tiện ích, sân bay Tân Sơn Nhất, các trục đường lớn là điểm cộng lớn.
- Tuy nhiên, nhà đang ở tình trạng bàn giao thô, nhà nát nên chi phí đầu tư hoàn thiện, cải tạo, xây mới sẽ rất lớn, cần tính toán kỹ chi phí này khi quyết định mua.
- Giấy tờ pháp lý rõ ràng (đã có sổ) là điểm cộng quan trọng.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ đất để đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch treo.
- Đánh giá chi phí xây dựng, hoàn thiện dự án phù hợp với mục đích khai thác để ước lượng tổng vốn đầu tư.
- Xem xét độ khả thi của việc xin xây dựng 7 tầng và hầm, bao gồm thủ tục hành chính và chi phí phát sinh.
- So sánh kỹ với các dự án tương tự quanh khu vực để đảm bảo mức giá hợp lý.
- Thương lượng giá với chủ nhà dựa trên thực trạng nhà và chi phí phát sinh để có mức giá phù hợp hơn.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên thực trạng nhà cấp 4 nát, bàn giao thô, vị trí hẻm xe hơi và tiềm năng xây dựng cao, mức giá hợp lý hơn nên dao động khoảng 110 – 120 triệu/m², tương đương 11 – 12 tỷ đồng cho toàn bộ nền đất 100 m².
Chiến lược thương lượng:
- Nhấn mạnh chi phí cải tạo, xây dựng lớn để giảm mức giá ban đầu.
- Đề cập đến thời gian và rủi ro trong thủ tục xây dựng và khai thác dự án.
- So sánh với các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công với mức giá thấp hơn.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, thuận tiện để thuyết phục chủ nhà đồng ý giảm giá.
Kết luận
Mức giá 13,5 tỷ đồng cho căn nhà cấp 4 nát, bàn giao thô tại hẻm xe hơi đường Chu Văn An là cao nhưng không phải là không có lý nếu nhà đầu tư có kế hoạch xây dựng dự án cao tầng nhằm khai thác hiệu quả. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về chi phí đầu tư, giấy tờ pháp lý và điều kiện xây dựng thực tế trước khi quyết định.
Nếu bạn là nhà đầu tư cá nhân hoặc mua để ở, mức giá này có thể chưa hợp lý và nên thương lượng giảm xuống mức 11 – 12 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả kinh tế.
