Nhận định mức giá 1,7 tỷ đồng cho nhà tại Đường Đào Tông Nguyên, Xã Phú Xuân, Huyện Nhà Bè
Mức giá 1,7 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 28 m² tương đương khoảng 60,71 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Nhà Bè hiện nay đối với nhà trong hẻm có diện tích nhỏ, tuy nhiên không phải là không hợp lý nếu xét về một số yếu tố đặc thù.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiềm năng khu vực
Nhà Bè là huyện đang phát triển nhanh chóng, với hạ tầng giao thông được cải thiện liên tục (đường rộng, gần các tuyến đường lớn, cầu vượt), giá bất động sản có xu hướng tăng. Đặc biệt, nhà nằm trong hẻm xe hơi, 2 mặt tiền hẻm, hẻm trước rộng 4m và sau 3m giúp việc đi lại thuận tiện hơn so với các căn nhà hẻm nhỏ khác.
2. Thông tin về căn nhà
- Diện tích đất: 28 m² (4m ngang x 7m dài), nhỏ nhưng tận dụng được tối đa không gian.
- Nhà 1 trệt 1 lầu, 2 phòng ngủ, 2 WC phù hợp với gia đình nhỏ hoặc đầu tư cho thuê.
- Nhà nở hậu, giúp không gian bên trong rộng rãi hơn.
- Pháp lý rõ ràng, có sổ hồng riêng, rất quan trọng để giao dịch an toàn.
- Hướng Đông Nam, đón gió mát, thuận lợi phong thủy.
3. So sánh giá thị trường gần đây
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Nguồn |
|---|---|---|---|---|---|
| Hẻm Đào Tông Nguyên, Nhà Bè | 28 | 1,7 | 60,7 | 2PN, 2WC, 1 trệt 1 lầu, hẻm xe hơi 4m | Bất động sản đăng tải |
| Hẻm 123, Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè | 30 | 1,5 | 50 | Nhà cấp 4, hẻm nhỏ 3m | Giao dịch gần đây |
| Hẻm 45, Lê Văn Lương, Nhà Bè | 25 | 1,4 | 56 | Nhà mới xây, 1 tầng, hẻm xe máy | Giao dịch gần đây |
| Đường chính Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè | 35 | 2,3 | 65,7 | Nhà mặt tiền, 2 tầng, gần chợ | Tham khảo thị trường |
4. Đánh giá
So với các căn nhà trong hẻm nhỏ hơn hoặc tương đương diện tích, giá 1,7 tỷ tương đương mức giá trên 60 triệu/m² là cao hơn một chút so với mặt bằng chung (50-56 triệu/m²). Tuy nhiên, căn nhà này có lợi thế là hẻm xe hơi rộng 4m, 2 mặt tiền hẻm, nhà 2 tầng xây dựng kiên cố, pháp lý rõ ràng, khu dân cư an ninh tốt, tiện ích đầy đủ, phù hợp để ở hoặc cho thuê, nên mức giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua đánh giá cao những lợi thế này.
Nếu mục đích mua để đầu tư dài hạn hoặc ở, và bạn có khả năng thương lượng, mức giá khoảng từ 1,55 – 1,6 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, tương đương giá 55-57 triệu/m² để đảm bảo biên độ lợi nhuận và phù hợp với mặt bằng thị trường hiện tại.
5. Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ sổ hồng, tránh tranh chấp.
- Xác minh môi trường xung quanh thực tế, an ninh, tiện ích, giao thông.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, kết cấu xây dựng có đảm bảo, có cần sửa chữa hay không.
- Thương lượng dựa trên các yếu tố ưu điểm và hạn chế của căn nhà, đặc biệt về diện tích đất nhỏ.
- Xem xét khả năng phát triển hạ tầng khu vực trong thời gian tới để đánh giá tiềm năng tăng giá.
6. Đề xuất cách thương lượng với chủ nhà
Bạn có thể đưa ra lập luận dựa trên các điểm sau để thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Diện tích đất nhỏ (28 m²) nên giá/m² cao cần hợp lý hơn để có thể cạnh tranh.
- So sánh với các căn nhà hẻm trong khu vực có giá thấp hơn, mặc dù không bằng đúng vị trí nhưng cũng tương đồng.
- Chi phí đầu tư sửa chữa, nâng cấp nếu có thể để tăng giá trị căn nhà.
- Cam kết giao dịch nhanh chóng, thanh toán nhanh để chủ nhà giảm bớt lo lắng về thời gian bán.
Bạn có thể đề xuất mức giá 1,55 – 1,6 tỷ đồng như một con số hợp lý và dựa trên các so sánh, ưu nhược điểm của căn nhà để tạo sự thuyết phục.
