Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 41m², nhà 4 tầng + 1 tum có thể lên 5 tầng, với tổng diện tích sử dụng khoảng 180-200m² sàn. Giá chào bán 9,4 tỷ đồng tương đương ~229 triệu/m² đất, đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Long Biên, đặc biệt là ngõ 264 Ngọc Thuỵ.
So sánh với giá đất và nhà xung quanh trong khu vực Ngọc Thuỵ, các căn nhà tương tự có diện tích 40-50m² thường dao động từ 5,5-7 tỷ/m2, tương đương 130-170 triệu/m² đất. Lý do giá cao có thể đến từ ưu thế ô tô qua cửa, ngõ rộng 5-7m, nở hậu và vị trí ngay gần ngã 5 Ngọc Thuỵ – Hồng Tiến rất thuận tiện.
Tuy nhiên, nhà đã xây 4 tầng, nội thất cơ bản, sàn gỗ, điều hoà nóng lạnh đầy đủ nhưng xét về kết cấu nhà không phải mới xây hoặc cao cấp, chi phí xây dựng mới hiện nay với 6-7 triệu/m² sàn thì tổng chi phí xây mới 5 tầng (khoảng 200m²) chỉ tầm 1,2-1,4 tỷ đồng, phần còn lại là giá đất và vị trí.
Nhận xét về giá: Mức giá 9,4 tỷ là khá cao, vượt khoảng 30-40% so với giá thị trường cùng khu vực. Người mua cần thận trọng, không nên xuống tiền ngay mà cần đàm phán giảm giá hoặc kiểm tra kỹ pháp lý và thực trạng nhà trước khi quyết định.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Ngõ rộng 5-7m ô tô có thể qua cửa, rất hiếm trong khu vực chủ yếu là hẻm nhỏ khó đi ô tô.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng và thông thoáng hơn các nhà khác có mặt tiền nhỏ.
- Vị trí sát chợ và ngã 5 Ngọc Thuỵ – Hồng Tiến chỉ 60m, thuận tiện đi lại và sinh hoạt.
- Nhà 4 tầng + tum có thể lên thêm 1 tầng, phù hợp cho gia đình đông người hoặc kinh doanh nhỏ tại nhà.
- Nội thất cơ bản, sàn gỗ, đã hoàn thiện có thể dọn vào ở ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế với gia đình nhiều thế hệ hoặc vừa ở vừa làm văn phòng, kinh doanh nhỏ.
Ngoài ra, nếu đầu tư dài hạn, có thể mua về cải tạo, xây mới 5 tầng đồng bộ hiện đại để tăng giá trị và cho thuê dài hạn hoặc bán lại.
Tuy nhiên, do giá đã khá cao, khai thác cho thuê dòng tiền chưa thực sự hấp dẫn so với đầu tư xây mới.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 278 Ngọc Thuỵ) | Đối thủ 2 (Ngõ 150 Ngọc Thuỵ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 41 m² | 45 m² | 40 m² |
| Giá chào bán | 9,4 tỷ (229 triệu/m²) | 6,8 tỷ (151 triệu/m²) | 7,1 tỷ (177 triệu/m²) |
| Kết cấu | 4 tầng + tum, có thể lên 5 tầng | 3 tầng, nhà cũ | 4 tầng, xây dựng năm 2015 |
| Ngõ, hẻm | Ngõ ô tô qua cửa, rộng 5-7m | Ngõ nhỏ 2m, xe máy | Ngõ 3m, xe máy |
| Vị trí | Cách ngã 5 Ngọc Thuỵ 60m | Cách ngã 5 200m | Cách ngã 5 100m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, xem có tranh chấp hoặc quy hoạch treo nào không.
- Xem xét hiện trạng nhà: Tường, trần có thấm dột, nứt nẻ không vì nhà đã xây khá lâu.
- Kiểm tra khả năng lên tầng 5 có được phép xây dựng theo quy hoạch phường hay không.
- Đánh giá phong thủy vị trí nhà, tránh lỗi hướng xấu hoặc nhà sâu trong ngõ.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô trong ngõ để tránh bất tiện khi sử dụng.
