Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích 17m², giá chào bán 2,4 tỷ đồng, tương đương 141,18 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm tại Quận Gò Vấp, đặc biệt là nhà diện tích nhỏ và trong hẻm.
Nhà hiện trạng là nhà cũ, diện tích đất rất hạn chế (chỉ 17m²), do đó nếu đầu tư xây dựng lại, chi phí xây mới hoàn thiện (khoảng 6-7 triệu/m²) sẽ vào khoảng 102 – 119 triệu đồng cho phần xây dựng, chưa kể chi phí xin phép, tháo dỡ, và các chi phí phát sinh khác. Vì vậy, giá đất tại vị trí này đang chiếm phần lớn giá trị căn nhà.
Vị trí hẻm 84/10 Lý Thường Kiệt, Phường 7, Gò Vấp, sát chợ Lý Thường Kiệt là điểm cộng lớn, tăng tiềm năng tăng giá và tính thanh khoản. Tuy nhiên, cần xác minh kỹ quy hoạch hẻm, đặc biệt khả năng mở rộng, quy hoạch hẻm có được phép xây dựng cao tầng hay không.
Nhận xét về giá: giá này đang ở mức cao so với nhà hẻm nhỏ tại Gò Vấp, cần kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng để tránh mua giá “ngáo giá”. Nếu nhà quá cũ, diện tích nhỏ, và hẻm nhỏ, mức giá này chưa thật sự hấp dẫn để mua ngay.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có sân rộng phía trước đủ để đậu 10 xe máy, khá hiếm trong khu vực hẻm nhỏ.
- Vị trí sát chợ Lý Thường Kiệt giúp thuận tiện kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
- Nhà nở hậu, có thể tận dụng tối đa diện tích xây dựng hoặc cải tạo.
- Sổ hồng đầy đủ, pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Do diện tích nhỏ và vị trí trong hẻm, căn nhà phù hợp nhất với mục đích ở thực hoặc cho thuê nhà trọ, căn hộ nhỏ cho người lao động hoặc sinh viên.
– Nếu có khả năng đầu tư xây mới 3-4 tầng, có thể khai thác cho thuê nhiều phòng, tối ưu dòng tiền.
– Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí trong hẻm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà hẻm 3m, Lý Thường Kiệt, P.7) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm 4m, Nguyễn Văn Lượng, P.6) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 17 m² | 20 m² | 25 m² |
| Giá bán | 2,4 tỷ | 2,5 tỷ | 3,2 tỷ |
| Giá/m² | 141,18 triệu/m² | 125 triệu/m² | 128 triệu/m² |
| Pháp lý | Sổ hồng đầy đủ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hẻm | Hẻm nhỏ, có sân rộng | Hẻm nhỏ, không sân | Hẻm rộng, không sân |
| Tiện ích | Sát chợ Lý Thường Kiệt | Cách chợ 150m | Cách chợ Nguyễn Văn Lượng 200m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà cũ: thấm dột, móng, điện nước.
- Xác minh pháp lý sổ hồng có rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra khả năng lưu thông, quay đầu xe trong hẻm, đặc biệt đối với hẻm nhỏ.
- Xác định quy hoạch hẻm, khả năng mở rộng hoặc nâng cấp hạ tầng.
- Đánh giá phong thủy nhà nở hậu có phù hợp với người mua không.
