Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 170m², ngang 8,2m dài 20m, đã có sổ hồng thổ cư đầy đủ. Nhà hiện trạng 1 trệt 1 lầu với 4 phòng ngủ, 2 WC, sân vườn rộng đủ để 3 xe hơi, thuộc dạng nhà hẻm xe hơi tại khu vực Phường Linh Đông, TP Thủ Đức.
Giá bán 9,75 tỷ tương đương khoảng 57,35 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi tại đây, vì đa phần nhà tương tự giá thường dao động khoảng 45-50 triệu/m².
Về kết cấu, nhà xây sẵn 2 tầng nên có giá trị sử dụng ngay, nhưng nếu tính theo chi phí xây mới (6,5 triệu/m² sàn trung bình), diện tích sàn khoảng 120-140m², chi phí xây dựng khoảng 0,78-0,9 tỷ. Như vậy phần giá trị còn lại là đất và vị trí.
Đặc biệt, vị trí dự kiến lên mặt tiền Phạm Văn Đồng trong tương lai là điểm cộng lớn, có thể nâng cao giá trị đất đáng kể. Tuy nhiên cần kiểm tra chính xác quy hoạch cụ thể đoạn này đã được duyệt chưa.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy lên do tiềm năng tương lai, nhưng so với mặt bằng nhà hẻm xe hơi hiện hữu thì cao khoảng 15-20%. Người mua cần thận trọng, kiểm tra pháp lý quy hoạch kỹ trước khi quyết định.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích đất rộng 170m², lớn hơn nhiều nhà cùng khu vực thường chỉ 50-80m².
- Sân vườn rộng để được 3 xe ô tô, rất hiếm nhà hẻm trong TP Thủ Đức có sân vườn lớn như biệt thự.
- Hướng Đông Bắc, phù hợp với người theo phong thủy Đông tứ mệnh.
- Hẻm xe hơi, thuận tiện đi lại, không bị giới hạn như nhiều hẻm nhỏ khác.
- Kết cấu nhà còn khá tốt, sử dụng được ngay không phải sửa chữa lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho:
- Ở thực: Diện tích rộng, sân vườn rộng, khu vực an ninh, phù hợp gia đình nhiều người cần không gian thoáng.
- Đầu tư xây lại: Có thể phá dỡ xây mới căn biệt thự hoặc nhà phố hiện đại, tận dụng diện tích đất lớn, tăng giá trị tối đa khi bán hoặc cho thuê.
- Cho thuê dòng tiền: Nếu giữ nguyên hiện trạng, có thể cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ cao cấp cho gia đình nhỏ, nhưng lợi nhuận thấp hơn so với xây mới.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 6, TP Thủ Đức) | Đối thủ 2 (Đường Linh Trung, TP Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 170 m² | 80 m² | 100 m² |
| Giá bán (tỷ) | 9,75 | 4,5 | 6,2 |
| Đơn giá/m² | 57,35 triệu | 56,25 triệu | 62 triệu |
| Loại nhà | Nhà hẻm xe hơi, 1 trệt 1 lầu | Nhà hẻm nhỏ, 1 trệt | Nhà hẻm xe hơi, 2 tầng |
| Tiện ích | Sân vườn rộng, để 3 xe hơi | Không sân vườn | Sân nhỏ, không để xe hơi |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch đoạn đường Phạm Văn Đồng mở rộng, xác định chắc chắn thời gian và khả năng mở mặt tiền.
- Kiểm tra tình trạng pháp lý sổ đất, tránh trường hợp tranh chấp hoặc lấn chiếm.
- Kiểm tra chất lượng nhà cũ, đặc biệt hệ thống điện nước, chống thấm, nền móng do nhà đã xây lâu năm.
- Đánh giá lại khả năng quay đầu và đỗ xe trong hẻm để đảm bảo thuận tiện sử dụng sân vườn và 3 xe hơi.
- Xem xét phong thủy hướng Đông Bắc có phù hợp với gia chủ hay không.
