Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích sử dụng 70m² trên diện tích đất 50m², với 3 tầng xây dựng, tổng diện tích sàn ước tính khoảng 140-150m² (tính cả tầng lửng hoặc lệch tầng). Giá bán 7,85 tỷ tương ứng ~157 triệu/m² đất, hoặc khoảng 52,3 triệu/m² xây dựng (tính theo diện tích sử dụng).
So với mặt bằng khu vực đường Bát Khối, Long Biên, giá đất thổ cư trong ngõ, ô tô vào được thường dao động từ 80-120 triệu/m² tùy vị trí. Nhà xây mới, 3 tầng, nội thất đầy đủ thì giá xây dựng cơ bản khoảng 6-7 triệu/m², tức khoảng 1 tỷ cho phần xây dựng. Giá đất do đó chiếm khoảng 6,85 tỷ (~137 triệu/m² đất), đây là mức giá khá cao so với khu vực.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy lên khoảng 30-50% so với mặt bằng khu vực, do vị trí gần hồ điều hòa, phân lô đẹp và ô tô đỗ cửa. Tuy nhiên, đây là nhà trong hẻm, chiều ngang chỉ 4m, nở hậu nhẹ, có thể hạn chế về mặt tiện lợi so với nhà mặt phố.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây, thiết kế lệch tầng, chắc chắn, nội thất đầy đủ, về ở ngay không cần sửa chữa.
- Hẻm xe hơi, ô tô đỗ cửa, cách mặt phố ô tô tránh chỉ vài bước, thuận tiện giao thông.
- Hướng Đông Nam đón ánh sáng tốt, hợp phong thủy đa số gia chủ.
- Vị trí sát khu phân lô có vỉa hè, gần hồ điều hòa không khí trong lành, rất hiếm nhà ngõ có đặc điểm này.
- Gần trường học liên cấp, chợ và tiện ích đầy đủ, phù hợp gia đình có trẻ em.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế do thiết kế và vị trí tốt, không gian sống thoáng đãng, tiện ích đầy đủ. Ngoài ra, có thể cho thuê văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ cao cấp nhờ vị trí gần hồ và khu phân lô. Đầu tư xây mới lại không cần thiết vì nhà còn mới, xây chất lượng tốt. Với nhà trong hẻm và diện tích vừa phải, làm kho xưởng không phù hợp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bát Khối, gần hồ) | Đối thủ 2 (Đường Ngọc Lâm, Long Biên) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 50 | 55 | 48 |
| Diện tích xây dựng (m²) | ~150 | 140 | 145 |
| Giá bán (tỷ) | 7,85 | 7,3 | 7,1 |
| Giá/m² đất (triệu) | 157 | 133 | 148 |
| Hướng nhà | Đông Nam | Đông Bắc | Nam |
| Hẻm | Ô tô đỗ cửa, 4m | Ô tô vào, 3m | Ô tô vào, 4m |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt tường, trần xem có dấu hiệu nứt, thấm dột do nhà xây lệch tầng.
- Xác minh quy hoạch khu vực, đảm bảo không có quy hoạch mở rộng đường hay thu hồi đất trong tương lai gần.
- Kiểm tra tính pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp lấn chiếm hay tranh chấp đất.
- Do nhà nằm trong hẻm 4m, cần xem xét khả năng quay đầu xe ô tô, tránh bất tiện khi sử dụng xe lớn.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, nội thất có đảm bảo như quảng cáo “nội thất đầy đủ” không.
