Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Yên Khê 2, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng với diện tích đất 75m², xây dựng 3 tầng, tổng diện tích sử dụng 225m², giá bán 6,8 tỷ đồng tương đương ~90,67 triệu/m². Đây là mức giá cao so với mặt bằng chung nhà phố tại Thanh Khê, nơi giá phổ biến dao động từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí và điều kiện xây dựng.
Về kết cấu, nhà 3 tầng kiên cố, hoàn thiện cơ bản, không phải nhà mới hoàn toàn, nếu tính chi phí xây dựng mới (thô + hoàn thiện ~6-7 triệu/m²), tổng chi phí xây dựng mới khoảng 1,35 – 1,58 tỷ đồng. Cộng thêm giá đất trung bình khu vực Yên Khê 2 khoảng 40-50 triệu/m², giá trị đất là 3 – 3,75 tỷ. Cộng lại chi phí xây dựng và đất khoảng 4,35 – 5,33 tỷ đồng.
Như vậy, mức giá 6,8 tỷ đang bị đội lên khoảng 27-56% so với giá trị thực tế ước tính. Đây là dấu hiệu nhà đang có phần “ngáo giá” do vị trí mặt tiền sát lô góc và tiềm năng kinh doanh. Tuy nhiên, người mua cần thận trọng và kiểm tra kỹ pháp lý thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí lô góc mặt tiền Yên Khê 2 là điểm rất hiếm có, tăng khả năng kinh doanh và tiếp cận khách hàng.
- Nhà 3 tầng, chiều dài 16m, mặt tiền 4.7m, bố trí hợp lý với 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình nhiều thế hệ hoặc vừa ở vừa kinh doanh.
- Hướng Đông Nam hợp phong thủy, đón nắng sáng nhẹ, tránh nóng gắt.
- Sân để xe và sân phơi rộng, tăng giá trị sử dụng.
- Pháp lý đầy đủ, đã hoàn công, giảm thiểu rủi ro về mặt giấy tờ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí mặt tiền lô góc, căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh, tận dụng lượng khách qua lại cao.
- Nhà cũng phù hợp cho thuê dài hạn với mức giá cao do vị trí đắc địa.
- Đầu tư xây mới để tăng diện tích sử dụng hoặc phát triển thành căn hộ cho thuê cũng là kịch bản tiềm năng, nhưng cần tính toán chi phí xây dựng và thời gian hoàn vốn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Yên Khê 1) | Đối thủ 2 (Nguyễn Hoàng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 75 | 70 | 80 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 225 (3 tầng) | 210 (3 tầng) | 240 (3 tầng) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 6,8 | 5,5 | 7,2 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 90,67 | 78,57 | 85,00 |
| Vị trí | Lô góc mặt tiền, đông nam | Hẻm lớn, mặt tiền | Mặt tiền đường lớn |
| Pháp lý | Đã hoàn công, sổ đỏ | Đã hoàn công | Đã hoàn công |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, do nhà đã xây dựng và hoàn thiện cơ bản, cần kiểm tra kết cấu chịu lực và hệ thống điện nước.
- Xem xét kỹ quy hoạch đường Yên Khê 2 và các tuyến đường lân cận có kế hoạch mở rộng hay thay đổi không.
- Kiểm tra kỹ ranh giới đất và giấy tờ pháp lý, tránh tranh chấp hoặc thiếu sót trong hồ sơ.
- Đánh giá hướng cửa chính và phong thủy tổng thể, tránh lỗi về hướng hoặc ánh sáng gây ảnh hưởng lâu dài.
- Do vị trí lô góc nên lưu ý về tiếng ồn, bụi bặm từ giao thông, có thể ảnh hưởng đến chất lượng sống.
