Nhận định mức giá
Giá 12,8 tỷ đồng cho căn nhà 4 tầng, diện tích sử dụng 229,4 m², tại đường Nguyễn Trọng Tuyển, Phường 15, Quận Phú Nhuận là mức giá tương đối cao. Với giá trên, tương đương khoảng 223,19 triệu/m², căn nhà thuộc phân khúc cao cấp trong khu vực.
Nhưng xét về vị trí, diện tích đất 57,35 m², chiều ngang 3,7 m và chiều dài 15,5 m, cùng với đặc điểm nhà trong hẻm xe hơi, nhà nở hậu, có 4 phòng ngủ, 4 WC, nội thất đầy đủ và sổ hồng riêng, căn nhà này có nhiều điểm cộng thu hút khách hàng.
Vì vậy, mức giá này hợp lý nếu người mua đánh giá cao vị trí trung tâm Quận Phú Nhuận, tiện ích khu vực, hẻm xe hơi thuận tiện và nhà xây dựng kiên cố, có đủ phòng chức năng. Đặc biệt, chủ nhà tặng toàn bộ nội thất cũng là điểm cộng lớn.
Phân tích so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích đất (m²) | Diện tích sử dụng (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Trọng Tuyển, Q.Phú Nhuận | 57,35 | 229,4 | 12,8 | 223,19 | 55,8 | Nhà 4 tầng, nội thất đầy đủ, hẻm xe hơi |
| Đường Huỳnh Văn Bánh, Q.Phú Nhuận | 60 | 220 | 11,5 | 191,7 | 52,3 | Nhà 3 tầng, nội thất cơ bản, hẻm xe máy |
| Đường Phan Xích Long, Q.Phú Nhuận | 55 | 210 | 12,0 | 218,2 | 57,1 | Nhà 4 tầng, nội thất đầy đủ, hẻm xe hơi |
| Đường Trường Sa, Q.Phú Nhuận | 50 | 200 | 10,8 | 216,0 | 54,0 | Nhà 3 tầng, nội thất cơ bản, hẻm xe hơi |
Qua bảng so sánh, căn nhà tại Nguyễn Trọng Tuyển có giá/m² đất và giá/m² sử dụng cao hơn một số bất động sản tương đương trong khu vực, tuy nhiên không quá chênh lệch so với các căn nhà có hẻm xe hơi và nội thất đầy đủ như trên đường Phan Xích Long.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích trên, giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 11,5 – 12 tỷ đồng, tương đương giảm khoảng 5-10% so với mức giá chào bán hiện tại.
Lý do đề xuất mức giá này:
- Giúp tăng sức cạnh tranh so với các căn nhà tương tự trong khu vực có giá thấp hơn.
- Giảm bớt áp lực tài chính cho người mua, nhất là khi thị trường có xu hướng điều chỉnh nhẹ.
- Duy trì lợi thế về vị trí và tiện ích xung quanh.
Trong quá trình thương lượng với chủ nhà, có thể đưa ra các luận điểm sau để thuyết phục:
- Phân tích các bất động sản tương tự có giá thấp hơn, đặc biệt là các căn nhà có diện tích đất và tiện ích tương đương.
- Nêu bật chi phí có thể phát sinh để cải tạo hoặc bảo trì trong tương lai do nhà đã xây dựng lâu năm.
- Đề xuất phương thức thanh toán nhanh để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhà.
- Nhấn mạnh tiềm năng giữ giá và thanh khoản tốt với mức giá đề xuất.
Kết luận, mức giá 12,8 tỷ đồng là cao nhưng không quá xa vời với căn nhà 4 tầng ở vị trí trung tâm Phú Nhuận, tuy nhiên người mua nên thương lượng giảm khoảng 5-10% để có mức giá hợp lý và phù hợp với thị trường hiện nay.
