Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 5m x 6m = 30m² (thực tế đo 29m²), xây dựng 1 trệt, 2 lầu, sân thượng với 3 phòng ngủ và 3 toilet, hoàn công đầy đủ. Giá bán 5,35 tỷ tương đương khoảng 184,48 triệu/m² đất. Với mật độ xây dựng gần như tối đa, diện tích sàn sử dụng ước tính khoảng 90m² (3 tầng x ~30m²), thì đơn giá xây dựng trên sàn vào khoảng 59,4 triệu/m² sàn (5,35 tỷ / 90m²).
Xét về chi phí xây mới hiện nay tại Quận 8 (khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện), giá bán đang cao hơn rất nhiều lần so với chi phí xây dựng mới, nghĩa là người mua đang trả giá rất cao cho vị trí và quỹ đất chứ không phải cho nhà mới hay chất lượng nhà.
Nhà hiện trạng tốt (hoàn công đủ), không phải nhà nát, tuy nhiên diện tích khá nhỏ, hẻm cách nhà 10m (có thể là hẻm nhỏ không ô tô vào tận nơi). Giá đất ở vị trí này theo khu vực Quận 8 dao động từ 100 – 140 triệu/m² đối với các tuyến đường chính, do đó giá 184 triệu/m² là cao hơn mặt bằng chung từ 25-50%.
Nhận xét về giá: Giá này đang ở mức cao, người mua cần cân nhắc kỹ, không nên xuống tiền ngay nếu không có nhu cầu cấp bách, và cần thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% để phù hợp hơn với thị trường thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây 3 tầng, có sân thượng, hoàn công đầy đủ, không cần lo pháp lý.
- Diện tích nhỏ nhưng mặt tiền 5m khá rộng so với nhiều nhà trong hẻm nhỏ quanh khu vực.
- Vị trí gần hẻm xe hơi (cách 10m), có thể không thuận tiện cho xe 4 bánh vào nhà trực tiếp nhưng vẫn khá tiện lợi cho giao thông.
- Khu dân cư hiện hữu, văn minh, an ninh tốt, phù hợp gia đình nhỏ hoặc người cần ở lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để ở thực tế vì vị trí trung tâm Quận 8, tiện lợi đi lại và đầy đủ tiện ích xung quanh. Nếu mua để đầu tư cho thuê, diện tích nhỏ và hẻm vào hơi xa xe hơi có thể làm hạn chế giá cho thuê. Đầu tư xây lại không khả thi do diện tích nhỏ, chi phí xây mới cũng cao nên lợi nhuận thấp. Làm kho xưởng không phù hợp do khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tạ Quang Bửu, Q8) | Đối thủ 2 (Đường Phạm Thế Hiển, Q8) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 29m² (5×6) | 30m² (5×6) | 28m² (4×7) |
| Giá bán | 5,35 tỷ | 4,8 tỷ | 5,1 tỷ |
| Đơn giá/m² đất | 184,48 triệu | 160 triệu | 182 triệu |
| Kết cấu | 1 trệt, 2 lầu, sân thượng | 1 trệt, 1 lầu, không hoàn công | Nhà mới xây, 2 lầu |
| Hẻm xe hơi | Cách 10m (không vào tận nhà) | Hẻm xe hơi vào tận nhà | Đường lớn, xe hơi đi thẳng |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ | Đang chờ hoàn công | Sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm vào nhà: hẻm cách 10m, cần xác định chính xác chiều rộng, khả năng quay đầu xe, tải trọng xe tải nếu có nhu cầu vận chuyển lớn.
- Xem xét hiện trạng nhà cũ, kiểm tra nền móng, hệ thống điện nước, chống thấm dột đặc biệt ở tầng trên và sân thượng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, xem có kế hoạch mở rộng đường hay dự án nào ảnh hưởng đến hẻm hay không.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ hoàn công, đảm bảo không có tranh chấp hoặc phần diện tích xây dựng sai phép.
