Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng diện tích 86m² (3,5m x 24,5m) với tổng diện tích sàn khoảng 172m², giá chào bán 11,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 68 triệu/m² sàn. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng Bình Thạnh hiện tại, đặc biệt với nhà trong hẻm có đường trước nhà chỉ 3,6m.
Nếu tính theo giá xây dựng mới hoàn thiện khoảng 6,5 triệu/m², chi phí xây mới 2 tầng khoảng 1,12 tỷ đồng (172m² x 6,5 triệu), phần còn lại là giá đất và vị trí. Với vị trí gần giáp ranh Quận 1, giá đất trong hẻm như thế này thường dao động 50-60 triệu/m² tùy khu vực.
Tuy nhiên, chiều ngang hẹp 3,5m là một hạn chế về mặt thiết kế và tiềm năng xây dựng lại. Nhà cũ nhưng còn kiên cố, chưa rõ năm xây dựng và tình trạng bảo trì, nên cần kiểm tra kỹ kết cấu. Đồng thời, hẻm 3,6m tuy có thể đi xe hơi nhưng rất hạn chế quay đầu, dễ gây bất tiện trong sinh hoạt.
Nhận xét về giá: Giá này đang bị đẩy lên khoảng 15-20% so với thực tế khu vực hẻm xe hơi Bình Thạnh giáp Quận 1. Người mua nên thương lượng sâu, hoặc cân nhắc nếu không có nhu cầu cấp bách.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí rất gần Quận 1, thuận tiện di chuyển đến các quận trung tâm như Phú Nhuận, Quận 3.
- Nhà có giếng trời và cửa hậu, giúp không gian thông thoáng, điều này khá hiếm trong các căn nhà hẻm nhỏ.
- Hẻm xe hơi 1 trục, có chỗ để xe hơi, điều kiện an ninh tốt, không ngập nước.
- Thiết kế 4 phòng ngủ + 4 WC phù hợp cho gia đình đông người hoặc cho thuê từng phòng.
- Tặng nội thất dính tường cao cấp, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
- Ở thực: Phù hợp với gia đình đông người cần không gian rộng rãi, đặc biệt người làm văn phòng tại trung tâm Quận 1.
- Cho thuê dòng tiền: Có thể cho thuê nguyên căn hoặc từng phòng, tiềm năng thuê cao do gần trung tâm, nhưng lưu ý hẻm nhỏ có thể giảm tính hấp dẫn.
- Đầu tư xây lại: Chi phí xây dựng và giới hạn chiều ngang hẹp sẽ hạn chế khả năng mở rộng và tăng tầng, không quá hấp dẫn để xây mới hoàn toàn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Điện Biên Phủ, Q.BT) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Xí, Q.BT) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn | 172 m² (2 tầng) | 160 m² (2 tầng) | 180 m² (3 tầng) |
| Giá bán | 11,7 tỷ (~68 triệu/m²) | 10,5 tỷ (~65 triệu/m²) | 13,5 tỷ (~75 triệu/m²) |
| Hẻm/ mặt tiền | Hẻm xe hơi 3,6m | Hẻm xe hơi 5m | Mặt tiền 4m |
| Phòng ngủ | 4 | 3 | 4 |
| Tiện ích | Gần Quận 1, giếng trời | Gần chợ, trường học | Gần trung tâm thương mại |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt trần, tường và hệ thống chống thấm do nhà đã sử dụng lâu.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm và khả năng mở rộng đường trong tương lai.
- Xác minh rõ ràng pháp lý, sổ hồng, không vướng tranh chấp.
- Đánh giá môi trường xung quanh về tiếng ồn, an ninh đặc biệt khi gần các tuyến đường lớn.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe hơi trong hẻm, tránh bất tiện trong sinh hoạt.
