Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 5 tầng tại phố Tôn Đức Thắng, Đống Đa có diện tích 42m² với mức giá 8,1 tỷ đồng, tương đương khoảng 192,86 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà ngõ trong khu vực Đống Đa. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là nhà 5 tầng đã xây dựng chắc chắn, có nội thất đầy đủ và sổ đỏ chính chủ, thuận tiện giao dịch.
So sánh với chi phí xây dựng mới, giá xây thô và hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu đồng/m² x 5 tầng = 1,26-1,47 tỷ đồng, nên phần còn lại là giá trị vị trí, pháp lý và tiện ích. Với vị trí trung tâm Đống Đa, gần các tuyến đường lớn như Tôn Đức Thắng, Cát Linh, Ô Chợ Dừa, giá đất nền tại đây dao động khoảng 150-180 triệu/m² tùy vị trí, nên mức giá này có phần bị đẩy cao khoảng 10-20% so với giá đất nền khu vực.
Nhận xét: Giá bán đang ở mức cao, người mua cần cân nhắc kỹ và tìm hiểu thêm về pháp lý cũng như tình trạng thực tế của căn nhà.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm quận Đống Đa – thuận tiện di chuyển, gần các trường đại học lớn và bệnh viện
- Nhà xây 5 tầng chắc chắn, thiết kế hợp lý với 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình đông người
- Ngõ nông, rộng rãi, thuận tiện cho xe máy và ô tô con nhỏ ra vào
- Sổ đỏ chính chủ, pháp lý rõ ràng, giao dịch nhanh chóng
- Nội thất đầy đủ, có thể vào ở ngay không cần sửa chữa nhiều
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp do vị trí trung tâm và thiết kế 5 tầng đầy đủ tiện nghi. Ngoài ra, nếu người mua có tiềm lực tài chính, có thể đầu tư cải tạo lại để tăng giá trị hoặc chia nhỏ cho thuê từng tầng. Do diện tích không lớn nên không phù hợp để xây kho xưởng hay kinh doanh mặt bằng rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Ô Chợ Dừa) | Đối thủ 2 (Ngõ Cát Linh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 42 | 40 | 45 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Giá bán (tỷ) | 8,1 | 7,0 | 7,8 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 192,86 | 175 | 173 |
| Pháp lý | Sổ đỏ | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
| Ngõ/hẻm | Ngõ nông, rộng | Ngõ nhỏ | Ngõ vừa |
| Nội thất | Đầy đủ, vào ở ngay | Hoàn thiện cơ bản | Cần sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà do đã xây lâu, xem có hiện tượng thấm dột, xuống cấp không
- Xem xét lại thực tế diện tích sử dụng so với sổ để tránh tranh chấp
- Đánh giá kỹ ngõ đi lại, đặc biệt về khả năng quay đầu xe ô tô nếu cần
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, không có kế hoạch mở rộng đường hay xây dựng công trình lớn ảnh hưởng đến tài sản
- Thẩm định lại nội thất thực tế so với quảng cáo để tránh chi phí phát sinh sửa chữa
